😱 경매 낙찰 아파트, 전 소유자 관리비 폭탄 피하는 법! 💣

드디어 꿈에 그리던 내 집 마련! 경매로 아파트 낙찰받고 입주만 기다리고 있었는데… 갑자기 관리사무소에서 날벼락 같은 통지를 받았습니다. 전 소유자가 5개월 치 관리비를 안 냈으니 당장 내라는 겁니다! 그것도 단전, 단수  경고까지?!  억울하지만, 관리규약에 따라 승계해야 한다는데… 정말 제가 다 내야 할까요? 🤔

결론부터 말씀드리면, 전 소유자의 체납 관리비를 전부 낼 필요는 없습니다!  다만, 공용부분에 대한 관리비는 내야 할 수도 있습니다.  자세히 설명드릴게요.

관리사무소는 보통  "관리규약에 따라 체납 관리비는 입주자 지위를 승계한 사람에게도 청구할 수 있다"는 주장을 합니다. 관련 법 조항들을 살펴보면,

• 주택법 제44조 제3항: 관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에게도 효력이 있다.
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조 제1항: 규약 및 관리단 집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에게도 효력이 있다.
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조: 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.

이처럼 법 조항만 보면 관리규약에 따라 체납 관리비를 승계해야 할 것 같지만,  대법원 판례는 다릅니다! (대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결)

핵심은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조 제3항: "관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다." 입니다. 즉,  관리규약으로 전 소유자의 체납 관리비를 전부 떠넘기는 것은 새로운 소유자의 권리를 침해하는 것이므로 무효라는 것입니다.

그럼 뭘 내야 할까요?

바로 공용부분 관리비입니다.  계단, 엘리베이터, 복도 등 모두가 함께 사용하는 공용부분의 유지·관리는 중요하기 때문에 그 비용은 특별히 보장되어야 한다는 취지입니다. (대법원 2008. 12. 11. 선고 2006다50420 판결)

하지만, 연체료는 낼 필요 없습니다! 연체료는 전 소유자의 잘못으로 발생한 것이기 때문에 새로운 소유자가 부담할 이유가 없다는 것이 대법원의 입장입니다.

공용부분 관리비는 어떤 항목이 있을까요?

대법원 판례 (대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결) 에 따르면, 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등이 모두 공용부분 관리비에 해당될 수 있습니다.  다만, 개별적으로 사용하는 부분에 대한 비용은 제외됩니다.

정리하자면, 경매로 아파트를 낙찰받았을 때 전 소유자의 체납 관리비 중 공용부분 관리비는 납부해야 할 수 있지만, 개별 사용 부분 관리비와 연체료는 납부할 의무가 없습니다.  관리사무소의 부당한 요구에 넘어가지 않도록 꼼꼼히 확인하세요!