아파트 관리비, 누가 내야 할까요? 전 소유주 체납 관리비 승계 문제!

아파트나 상가 같은 집합건물을 구입할 때, 전 소유주가 내지 않은 관리비 때문에 골치 아픈 경우가 종종 있습니다. 새로 소유권을 얻은 사람이 전 소유주의 체납 관리비까지 몽땅 떠안아야 할까요? 오늘은 이 문제에 대한 대법원 판례를 바탕으로 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.

핵심 정리:

• 새로운 소유주는 전 소유주의 체납 관리비 중 '공용부분 관리비'만 승계합니다. 여기서 공용부분 관리비란, 아파트 전체의 유지·관리를 위해 필요한 비용으로, 모두에게 공통의 이익이 되는 부분입니다. 예를 들어 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등이 이에 해당합니다. 다만, 전 소유주가 연체료를 물어야 하는 상황이라면, 그 연체료는 새 소유주가 떠안을 필요가 없습니다.
• 관리단이 체납 관리비를 징수하기 위해 단전, 단수 조치를 하는 것은 불법입니다. 새로운 소유주에게 공용부분 관리비 납부 의무가 있다고 해도, 관리단은 함부로 단전, 단수 조치를 할 수 없습니다. 이는 새로운 소유주의 정당한 재산권 행사를 방해하는 불법행위이기 때문입니다.
• 관리단의 불법적인 단전, 단수로 집을 사용하지 못했다면, 그 기간의 관리비는 낼 필요가 없습니다. 관리단의 잘못으로 집을 사용하지 못했는데, 관리비까지 내야 한다면 너무 억울하겠죠? 법원도 이러한 상황에서는 관리비 납부 의무가 없다고 판단했습니다.

관련 법 조항과 판례:

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조: 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.
• 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결: 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 유효하다.

사례:

A씨는 B씨로부터 아파트를 구입했습니다. 그런데 B씨가 관리비를 몇 달째 내지 않아 관리단에서 단전, 단수 조치를 했습니다. A씨는 B씨의 체납 관리비 중 공용부분 관리비만 승계할 의무가 있으며, 단전, 단수로 집을 사용하지 못한 기간의 관리비는 낼 필요가 없습니다. 또한, 관리단의 단전, 단수 조치는 불법행위이므로, A씨는 관리단에 손해배상을 청구할 수 있습니다.

결론:

전 소유주의 체납 관리비 문제는 복잡해 보이지만, 핵심은 공용부분 관리비만 승계한다는 것입니다. 관리단의 불법적인 단전, 단수 조치는 허용되지 않으며, 이로 인해 피해를 입었다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 글이 여러분의 재산권 보호에 도움이 되기를 바랍니다.