아파트 중간에 팔았어도, 전 주인 체납 관리비 내야 할까?

아파트를 사고팔 때, 전 주인이 미납한 관리비 때문에 골치 아픈 경우가 종종 있습니다. 특히 중간에 아파트를 팔았는데도 전 주인의 체납 관리비를 내야 한다면 더욱 억울하겠죠. 오늘은 이와 관련된 대법원 판례를 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

한 아파트 소유자가 관리비를 내지 않고 떠났습니다. 그 후 아파트는 여러 사람의 손을 거쳐 팔렸는데, 아파트 관리단은 중간에 아파트를 잠시 소유했던 사람에게 전 주인의 체납 관리비를 청구했습니다. 중간 소유자는 이미 아파트를 팔았기 때문에 납부 의무가 없다고 주장했지만, 법원은 중간 소유자도 관리비를 내야 한다고 판결했습니다.

법원의 판단

핵심은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)' 제18조입니다. 이 법은 공용부분(계단, 엘리베이터 등) 관리비에 대해서는 특별승계인(아파트를 산 사람)에게 납부 의무를 부여하고 있습니다. 즉, 아파트를 사면 전 주인이 내지 않은 공용부분 관리비도 떠안아야 한다는 뜻입니다.

법원은 이 조항의 취지를 다음과 같이 설명했습니다. 아파트 공용부분은 모든 소유주의 이익을 위해 존재하고, 유지·관리되어야 합니다. 따라서 관리비를 특별히 보장할 필요가 있고, 특별승계인에게 승계 의사와 관계없이 청구할 수 있도록 한 것입니다. 관리규약에 전 소유주의 체납 관리비를 승계하도록 정했다면, 이는 집합건물법 제18조에 근거한 것이므로 유효합니다 (대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결).

또한, 법원은 구분소유권이 순차적으로 여러 사람에게 양도된 경우, 각 특별승계인은 이전 소유자의 체납 관리비 채무를 중첩적으로 인수한다고 보았습니다. 즉, 최종 소유자뿐 아니라 그 이전의 소유자들도 공용부분에 대한 전 소유자의 체납 관리비를 내야 한다는 것입니다 (대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다36228 판결). 이는 채무인수의 일반 원칙(민법 제454조)에도 부합하는 해석입니다.

소액사건에서 대법원의 직권 판단

이 사건은 소액사건이었지만, 대법원은 직접 판단을 내렸습니다. 이는 하급심에서 같은 법 조항에 대한 해석이 엇갈리고 있어, 법적 안정성을 위해 대법원이 직접 나선 것입니다 (대법원 2004. 8. 20. 선고 2003다1878 판결 참조. 소액사건심판법 제3조 제2호).

결론

아파트를 중간에 팔았더라도, 전 소유주의 공용부분 체납 관리비를 내야 할 수도 있습니다. 집합건물법 제18조와 관리규약, 그리고 대법원 판례에 따라 납부 의무가 발생할 수 있으니 아파트 매매 시 유의해야 합니다.