건물주 바뀌었는데, 전 주인한테 월세 밀렸어도 갱신 가능할까요?

안녕하세요! 오늘은 상가 임대차 갱신에 대해 궁금해하시는 분들을 위해, 건물주가 바뀐 경우에도 기존 건물주에게 월세를 연체했더라도 갱신이 가능한지 알려드리겠습니다.

사례:

2013년 1월 1일 서울에 있는 A씨 건물 1층 상가를 보증금 3,000만원, 월세 20만원에 2015년 12월 31일까지 계약했습니다. 사업자등록도 하고 계약서에 확정일자도 받았습니다. 그런데 2014년 1월 1일 건물주가 B씨로 바뀌었습니다. 곧 계약 기간이 끝나가서 B씨에게 갱신을 요구하려는데, 전 건물주 A씨에게 월세를 5번이나 밀린 적이 있습니다. 이럴 때도 갱신을 요구할 수 있을까요?

해결:

결론부터 말씀드리면, 갱신 요구가 가능합니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따르면, 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 건물주에게 갱신을 요구할 수 있고, 건물주는 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 다만, 임차인이 3기 이상의 월세를 연체한 경우는 거절할 수 있는 정당한 사유 중 하나입니다.

여기서 중요한 점은 "누구에게" 연체했는지입니다. 대법원 2008다3022 판례에 따르면, 건물이 팔려서 새 건물주가 왔더라도, 새 건물주가 이전 건물주에게 밀린 월세까지 받을 권리를 따로 넘받지 않았다면, 새 건물주에게 밀린 월세가 3기 이상이 되어야 갱신 거절 사유가 됩니다. 즉, 이전 건물주에게 밀린 월세는 새 건물주에게 갱신 거절 사유가 되지 않습니다.

따라서 위 사례에서 새 건물주 B씨가 전 건물주 A씨에게 밀린 월세를 받을 권리를 따로 넘겨받지 않았다면, A씨에게 밀린 월세를 이유로 갱신을 거절할 수는 없습니다.

참고: 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호

도움이 되셨길 바라며, 궁금한 점은 전문가와 상담하시는 것을 권장합니다.