건물주 바뀌었는데, 전 주인한테 밀린 월세는 어떻게 되나요?

세입자 입장에서 건물주가 바뀌는 상황은 꽤나 신경 쓰이는 일입니다. 특히 전 주인에게 밀린 월세나 관리비가 있다면 더욱 걱정되죠. 새로운 건물주에게 보증금을 돌려받을 때, 전 주인에게 밀린 금액을 빼고 돌려받아야 할까요? 오늘은 이와 관련된 대법원 판례를 통해 명확히 알아보겠습니다.

사례를 살펴보겠습니다.

원고(세입자)는 전 건물주에게 차임 등 3천만 원 정도를 밀린 상태였습니다. 그 후 피고(새로운 건물주)가 건물 소유권을 취득했고, 임대차 계약이 종료되었습니다. 원고는 피고에게 보증금을 돌려달라고 요구했지만, 피고는 전 주인에게 밀린 차임 등을 제외한 금액만 돌려주겠다고 주장했습니다. 원고는 밀린 차임 등은 전 주인에게 지급할 돈이지, 새 건물주에게 보증금을 돌려받는 것과는 상관없다고 생각하여 소송을 제기했습니다.

대법원의 판단은?

대법원은 새로운 건물주는 전 주인에게 밀린 차임 등을 보증금에서 빼고 돌려줄 수 있다고 판단했습니다. 즉, 전 주인에게 밀린 돈이 있다면 새 건물주에게 보증금을 전액 돌려받을 수 없다는 것입니다.

왜 그럴까요?

임대차보증금은 임대차 계약이 끝나고 집을 돌려줄 때까지 발생하는 세입자의 모든 채무를 담보하는 역할을 합니다. 따라서 계약 종료 후 집을 비울 때, 세입자가 밀린 금액이 있다면 보증금에서 자동으로 빼고 돌려받게 되는 것이 원칙입니다.

새로운 건물주가 소유권을 얻게 되면 이전 임대차 계약 관계를 승계하게 됩니다. 따라서 전 주인에게 밀린 차임 등도 새로운 건물주에게 승계되며, 이는 보증금에서 당연히 공제됩니다. 전 주인이 밀린 차임에 대한 권리를 새 건물주에게 따로 양도하지 않았더라도 마찬가지입니다. 심지어 전 주인이 차임에 대한 압류 및 추심명령을 받았다고 하더라도 새 건물주는 보증금에서 밀린 차임을 공제할 수 있습니다.

관련 법 조항과 판례는 다음과 같습니다.

• 민법 제450조(지명채권의 양도성) 채권은 양도할 수 있다. 그러나 채권의 성질이 양도를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
• 민법 제618조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
• 대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554, 56561, 56578, 56585, 56592, 56608, 56615, 56622, 56639, 56646, 56653, 56660 판결
• 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결

결론적으로 건물주가 바뀌더라도 전 주인에게 밀린 월세나 관리비는 보증금에서 공제될 수 있습니다. 따라서 세입자는 전 주인에게 밀린 금액이 있다면 이를 고려하여 보증금 반환을 요구해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.