낡은 상가 건물 샀는데, 전 주인 때 못 받은 월세랑 관리비는 어쩌죠? 😥

상가 건물을 샀는데, 기존 세입자가 전 주인에게 월세와 관리비를 밀린 상태라면 어떻게 해야 할까요? 새 건물주 입장에서는 당황스러운 상황일 수 있습니다. 내 건물인데 왜 내가 이전 주인의 손해를 떠안아야 하는지 억울하기도 하고요. 오늘은 이런 답답한 상황에 대해 법적으로 어떻게 해결해야 하는지 알아보겠습니다.

원칙적으로 새 건물주는 이전 임대인의 밀린 월세와 관리비를 받을 권리가 없습니다.

상가임대차보호법 제3조 제1항, 제2항에 따라 건물 소유권이 이전되면 새 주인은 이전 임대인의 지위를 승계합니다. 즉, 새 주인은 세입자에게 보증금을 돌려줄 의무를 지고, 세입자는 새 주인에게 앞으로 발생할 월세를 낼 의무를 지게 됩니다.

그러나 건물 소유권이 이전되기 전에 이미 밀린 월세와 관리비는 별도의 약속(채권양도)이 없다면 새 주인에게 이전되지 않습니다. 쉽게 말해, 이전 주인에게 돈을 줘야 할 의무가 있는 세입자는 새 주인에게가 아니라 이전 주인에게 돈을 줘야 한다는 뜻입니다.

왜 이런 걸까요? 대법원은 월세와 관리비는 건물을 사용한 대가이므로, 건물을 사용하도록 허락한 당시의 주인에게 권리가 있다고 봅니다 (대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결).

그렇다면 새 주인은 밀린 월세와 관리비를 절대 받을 수 없을까요?

꼭 그렇지만은 않습니다. 세입자가 나가면서 보증금을 돌려줘야 할 때, 이전에 밀린 월세와 관리비가 있다면 특별한 사정이 없는 한 보증금에서 빼고 돌려줄 수 있습니다. 즉, 새 주인은 보증금에서 밀린 금액을 공제할 권리가 있습니다.

정리하자면, 건물을 매수할 때 이전 세입자의 밀린 월세와 관리비 문제는 중요한 부분입니다. 매매 계약 전에 이러한 부분을 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 이전 주인과 채권양도 계약을 체결하는 등의 조치를 취하는 것이 좋습니다. 이를 통해 새 건물주로서 예상치 못한 손해를 보는 상황을 미리 예방할 수 있습니다.