전세 보증금 올렸는데, 집이 경매로 넘어갔어요! 😱

이사 가기 전에 집주인과 전세 계약을 했는데, 나중에 보증금을 올려주기로 합의했어요. 그런데 갑자기 집이 경매로 넘어갔네요?! 이럴 경우, 늘어난 보증금까지 돌려받을 수 있을까요? 오늘은 이런 곤란한 상황에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사례 소개

세입자 A씨는 집주인 B씨와 전세 계약을 맺고 집에 들어갔습니다. 이후 A씨와 B씨는 합의 하에 보증금을 올리기로 했습니다. 그런데 문제는, A씨가 B씨에게 추가 보증금을 지급한 이후에 B씨의 집에 은행에서 저당권을 설정했다는 것입니다. 결국 B씨가 빚을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갔고, 은행은 경매를 통해 집을 낙찰받았습니다. A씨는 원래 보증금에 증액된 보증금까지 돌려받을 수 있을까요?

법원의 판단

법원은 A씨가 증액 전 보증금에 대해서는 은행보다 먼저 권리를 주장할 수 있다고 판단했습니다. 즉, A씨는 은행에게 증액 전 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다. (주택임대차보호법 제3조 참조)

그러나 증액된 보증금에 대해서는 A씨가 은행에게 권리를 주장할 수 없다고 판단했습니다. 왜냐하면 보증금 증액 합의는 이미 은행의 저당권이 설정된 이후에 이루어졌기 때문입니다. 집주인 B씨는 저당권 설정 이후에는 은행의 권리를 해치는 행위 (예: 보증금 증액)를 할 수 없습니다. 따라서 보증금 증액 합의는 A씨와 B씨 사이에서만 효력이 있고, 은행에는 효력이 없습니다.

결론

전세 계약 후 보증금을 증액하는 경우, 집에 저당권이 설정되어 있는지 꼭 확인해야 합니다. 저당권 설정 이후 에 증액된 보증금은 경매 시 보호받지 못할 수 있기 때문입니다. 집이 경매로 넘어가는 최악의 상황을 피하려면 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 보증금 증액 시에는 반드시 집주인과 합의 내용을 문서로 남겨두는 것이 좋습니다.

핵심 정리

• 저당권 설정 전의 임차보증금은 경매 시 보호받을 수 있다.
• 저당권 설정 후 증액된 임차보증금은 경매 시 보호받기 어렵다.
• 등기부등본 확인은 필수! 보증금 증액 합의는 문서로!