🚨 경매로 땅 샀는데 면적이 줄었어요! 😱  어쩌죠?!

저희 블로그에 자주 오시는 분들은 아시겠지만, 부동산 경매는 시세보다 저렴하게 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있는 좋은 기회입니다. 하지만, 경매의 특성상 위험 부담도 존재하는데요. 오늘은 경매로 땅을 낙찰받았는데, 실제 면적이 등기부보다 작았던 사례를 통해 어떤 문제가 발생할 수 있는지, 그리고 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다.

사례 소개

甲씨는 경매를 통해 대지와 건물을 낙찰받았습니다. 경락대금을 완납하고 소유권이전등기까지 마쳤죠. 새 건물을 짓기 위해 기존 건물을 철거하고 대지 측량을 진행했는데, 맙소사! 등기부에 적힌 면적보다 무려 50㎡나 부족한 겁니다!  땅값이 금값인 요즘, 50㎡면 엄청난 손해잖아요. 억울한 甲씨는 이 손해를 누구에게 보상받을 수 있을까요? 혹시 전 주인이나 경매 대금을 받아간 채권자에게 책임을 물을 수 있을까요?

경매와 하자담보책임

일반적인 부동산 매매라면 '하자담보책임'을 물을 수 있습니다.  쉽게 말해, 물건에 하자가 있으면 파는 사람에게 수리해달라거나, 돈을 깎아달라고 요구할 수 있는 권리죠. 경매의 경우에도 경락인(낙찰받은 사람)은 민법 제578조에 따라 채무자(전 주인)에게 하자담보책임을 물을 수 있고, 채무자가 돈이 없다면 경매 대금을 받아간 채권자에게  그 금액의 일부 또는 전부를 돌려달라고 요구할 수 있습니다. (민법 제578조)

수량을 지정한 매매?

그렇다면 甲씨의 경우처럼 면적이 부족한 경우, '수량을 지정한 매매'에 관한 민법 제574조를 적용할 수 있을까요?  민법 제574조는 매매 목적물의 수량이 부족하면 부족분만큼 값을 돌려받거나, 계약을 아예 취소할 수 있도록 규정하고 있습니다.

하지만, 대법원은 경매의 경우를 다르게 봅니다. 대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다65189 판결에 따르면, 경매법원이 등기부상 면적을 표시하는 것은 단지 토지를 특정하기 위한 것일 뿐이고, 감정가를 계산할 때 등기부상 면적을 사용했더라도 이는 전체 가격을 정하기 위한 방편일 뿐이라고 합니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 경매를 '수량을 지정한 매매'로 볼 수 없다는 것이죠.

결론

안타깝게도, 甲씨는 채무자나 채권자에게 '수량을 지정한 매매'에서의 하자담보책임을 물을 수 없습니다.  경매는 일반적인 매매와 다르게 취급되기 때문에, 등기부상 면적과 실제 면적이 다르더라도 쉽게 보상받기 어렵습니다. 따라서 경매 참여 전, 현장답사를 꼼꼼히 하고 전문가의 도움을 받아 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.