부동산 거래, 특히 토지 거래를 하다 보면 생각보다 면적이 작아 낭패를 보는 경우가 종종 있습니다. 등기부에 적힌 면적만 믿고 계약했다가 실제 면적이 부족하다면? 당연히 돈을 돌려받아야 할 것 같은데, 법은 항상 우리의 예상대로 흘러가지 않습니다. 오늘은 토지 매매에서 면적이 부족할 때 대금을 돌려받을 수 있는지, 그 핵심 쟁점인 **"수량을 지정한 매매"**에 대해 자세히 알아보겠습니다.
사례 소개
원고는 피고로부터 토지 14필지를 매수했습니다. 피고는 토지의 총면적이 5,320평이라고 주장했고, 원고도 이를 믿고 평당 2만 원씩 총 1억 600만 원에 계약을 체결했습니다. 그런데 잔금을 치르고 등기를 마친 후 실제 면적을 측량해 보니 3,428평밖에 되지 않았습니다. 무려 1,892평이나 부족한 상황! 원고는 부족한 면적에 해당하는 금액을 돌려달라고 소송을 제기했습니다.
쟁점: 수량을 지정한 매매인가?
이 사건의 핵심은 해당 매매가 **"수량을 지정한 매매"**에 해당하는지 여부입니다. 만약 수량을 지정한 매매라면, 면적 부족분에 대한 대금 반환을 청구할 수 있습니다 (민법 제574조). 그러나 단순히 평당 가격으로 계약했다고 해서 무조건 수량지정매매라고 볼 수는 없습니다.
대법원은 **"수량을 지정한 매매"**란 당사자가 매매 목적물이 일정한 수량을 가지고 있다는 점에 주안점을 두고, 대금 또한 그 수량을 기준으로 정한 경우라고 판시했습니다 (대법원 1991.4.9. 선고 90다15433 판결 등). 즉, 단순히 계산의 편의를 위해 평당 가격을 사용했더라도, 토지의 전체적인 구획을 기준으로 거래했다면 수량지정매매로 볼 수 없다는 것입니다.
대법원의 판단
대법원은 이 사건에서 다음과 같은 이유로 수량지정매매가 아니라고 판단했습니다.
결론적으로 대법원은 원고와 피고가 단순히 대금을 정하는 방편으로 평당 가격을 사용했을 뿐, 수량을 기준으로 거래한 것은 아니라고 판단했습니다. 따라서 원고는 부족한 면적에 대한 대금을 돌려받을 수 없었습니다.
결론
토지 매매에서 면적이 부족한 경우, 단순히 평당 가격으로 계약했다고 해서 무조건 돈을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 계약 당시 "수량"이 얼마나 중요한 요소였는지를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 계약 전 지적공부를 확인하고, 면적에 대한 확실한 합의를 거치는 것이 분쟁을 예방하는 최선의 방법입니다.
참고 조문: 민법 제574조
참고 판례: 대법원 1991.4.9. 선고 90다15433 판결, 1991.8.23. 선고 91다13120 판결, 1992.9.14. 선고 92다9463 판결
민사판례
등기부상 면적보다 실제 면적이 적은 땅을 샀을 때, 면적을 기준으로 가격을 정했다면 부족한 면적만큼 돈을 돌려받을 수 있다.
민사판례
등기부상 면적과 실제 면적이 다른 땅을 샀을 때, 단순히 평당 가격으로 계산해서 매매대금을 정했다고 해서 무조건 면적 차이만큼 보상받을 수 있는 것은 아니다. 땅을 사기 전에 현장을 확인했고, 주변과 경계가 명확하다면 면적보다는 구획된 땅 자체를 산 것으로 본다.
상담사례
땅 매매 후 실제 면적이 등기부보다 작을 경우, 수량매매(면적 기준 거래)라면 부족분 만큼 금액 반환 가능성이 높지만, 필지매매(땅 자체 거래)라면 반환이 어려울 수 있으므로, 계약 당시 면적 합의 여부 등을 확인해야 한다.
민사판례
토지 경매에서 등기부상 면적이 표시되어 있고, 감정가를 계산할 때 면적을 사용했더라도, 이를 면적을 기준으로 한 매매(수량지정 매매)로 볼 수 없다.
민사판례
등기부상 면적을 기준으로 토지 가격을 정했을 경우, 실제 면적이 등기부보다 작더라도 허용 오차 범위 내라면 매도인은 책임을 면할 수 없다.
민사판례
토지 매매 계약서에 등기부상 면적이 기재되어 있더라도, 매매 당사자들이 실제 땅의 구획 전체를 보고 가격을 정했다면 '면적 기준 매매'로 보지 않는다는 판결입니다.