땅 면적이 부족해요! 계약은 어떻게 되나요?

땅을 사고팔 때 면적이 중요한 건 누구나 아는 사실이죠. 등기부등본에 적힌 면적보다 실제 면적이 작으면 어떻게 될까요? 오늘은 땅 면적과 관련된 법원 판결을 살펴보면서 이런 상황에 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다.

사례 소개

원고는 피고로부터 임야를 샀습니다. 계약 당시 임야는 빈 땅이었고 주변과 경계도 명확하지 않았습니다. 피고 측은 처음에 평당 50만 원씩 총 3억 원에 땅을 내놓았습니다. 원고는 등기부등본에 적힌 면적 605평을 확인하고 600평으로 계산하여 평당 40만 원씩 총 2억 4천만 원에 사겠다고 제안했고, 피고 측이 이를 받아들여 계약이 성사되었습니다. 그런데 원고가 땅을 사고 실제로 측량해보니 등기부등본상 면적보다 훨씬 작았습니다!

법원의 판단

법원은 이 사건을 '수량을 지정한 매매'로 보았습니다. 계약서에 평당 가격이 명시되지 않았더라도, 양측 모두 등기부등본상 면적을 기준으로 가격을 협의했고, 면적이 가격 결정에 중요한 요소였기 때문입니다. 즉, 땅의 면적이 계약의 중요한 부분을 차지했기에 단순히 땅 자체가 아니라 특정 면적의 땅을 사고판 것이라는 판단입니다. (민법 제574조)

피고는 지적법 시행령에 따른 허용 오차 범위 내의 면적 차이라고 주장했지만, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 지적법 시행령상의 오차는 행정적인 부분에 관한 것이지, 민사상 계약 내용까지 좌우하는 것은 아니라는 것입니다. 쉽게 말해, 등기 내용과 실제 면적이 다르다면, 행정적인 오차 허용 범위라고 해도 매수인에게 불리하게 적용될 수 없다는 의미입니다. (구 지적법시행령 제48조)

또한 피고는 측량 방식에도 문제를 제기했지만, 법원은 민사 분쟁에서는 지적법 시행령에서 정한 특정 측량 방법을 강제하지 않는다고 판단했습니다. (구 지적법시행령 제45조)

핵심 정리

• 등기부등본상 면적보다 실제 면적이 작더라도, 계약 당시 면적을 기준으로 가격을 정했다면 '수량을 지정한 매매'로 볼 수 있습니다.
• 지적법 시행령의 오차 범위는 민사상 계약에 직접 적용되지 않습니다.
• 민사 분쟁에서 토지 측량 방법은 지적법 시행령에 구애받지 않습니다.

참고 판례

• 대법원 1991. 4. 9. 선고 90다15433 판결
• 대법원 1993. 6. 25. 선고 92다56674 판결

땅을 사고팔 때는 면적을 꼼꼼하게 확인하고, 계약서에 명확하게 기재하는 것이 중요합니다. 만약 분쟁이 발생하면 위와 같은 판례들을 참고하여 자신의 권리를 지키시기 바랍니다.