내 땅! 드디어 샀다! 하고 기뻐했는데… 측량해보니 등기부에 적힌 면적보다 훨씬 작다면? 이런 황당한 상황, 어떻게 해결해야 할까요? 제가 직접 겪은 이야기를 통해 알려드리겠습니다.
저는 甲에게서 100평 대지를 평당 100만 원에 구입했습니다. 총 1억 원을 지급하고 등기까지 마쳤죠. 그런데 뭔가 이상해서 측량을 해봤더니, 90평밖에 안 되는 겁니다! 😱 당장 甲에게 10평에 해당하는 1,000만 원을 돌려달라고 했지만, 甲은 거절했습니다. 억울한 마음에 법률 자문을 구해봤습니다.
핵심은 '필지매매'냐 '수량매매'냐!
토지 매매에는 크게 두 가지 유형이 있다고 합니다.
제 경우처럼 등기부상 면적과 실제 면적이 다른 경우, '수량매매'라면 부족분에 대한 대금을 돌려받을 수 있습니다 (민법 제572조~제574조). 하지만 '필지매매'라면 돌려받기 어렵습니다.
그럼 제 계약은 어떤 유형일까요?
이를 판단하는 기준은 '면적'이 계약의 중요한 요소였는지, 즉 실제 평수에 따라 대금 정산을 하기로 했는지 여부입니다. 계약서에 명시적으로 적혀있으면 좋지만, 그렇지 않은 경우라도 계약 당시 상황 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.
관련 판례를 살펴보면, 단순히 계약서에 평당 가격이 기재되어 있다고 해서 무조건 '수량매매'로 인정되는 것은 아닙니다. (대법원 1998. 6. 26. 선고 98다13914 판결)
저는 甲과 면적에 따른 대금 정산에 대해 명확히 합의한 바가 없었습니다. 단순히 등기부상 면적을 기준으로 가격을 정했을 뿐이죠. 결국 제 계약은 '필지매매'로 판단되었고, 부족분에 대한 대금 반환은 받을 수 없었습니다. 😭
땅을 살 때 꼭 기억하세요!
저처럼 땅 사고 후회하는 일이 없도록 꼼꼼하게 확인하고 계약하는 것이 중요합니다. 이 글이 토지 매매를 준비하는 분들께 도움이 되길 바랍니다.
민사판례
등기부상 면적보다 실제 면적이 적은 땅을 샀을 때, 면적을 기준으로 가격을 정했다면 부족한 면적만큼 돈을 돌려받을 수 있다.
민사판례
토지 매매에서 계약서에 평당 가격과 총면적이 기재되어 있더라도, 실제 면적과 차이가 크고 매매 당시 면적보다는 토지의 위치와 형태 등을 고려하여 거래했다면, 면적을 기준으로 한 매매가 아니므로 면적 부족을 이유로 대금 감액을 청구할 수 없다.
민사판례
등기부상 면적과 실제 면적이 다른 땅을 샀을 때, 단순히 평당 가격으로 계산해서 매매대금을 정했다고 해서 무조건 면적 차이만큼 보상받을 수 있는 것은 아니다. 땅을 사기 전에 현장을 확인했고, 주변과 경계가 명확하다면 면적보다는 구획된 땅 자체를 산 것으로 본다.
민사판례
등기부상 면적을 기준으로 토지 가격을 정했을 경우, 실제 면적이 등기부보다 작더라도 허용 오차 범위 내라면 매도인은 책임을 면할 수 없다.
민사판례
토지 경매에서 등기부상 면적이 표시되어 있고, 감정가를 계산할 때 면적을 사용했더라도, 이를 면적을 기준으로 한 매매(수량지정 매매)로 볼 수 없다.
민사판례
토지 매매 계약서에 등기부상 면적이 기재되어 있더라도, 매매 당사자들이 실제 땅의 구획 전체를 보고 가격을 정했다면 '면적 기준 매매'로 보지 않는다는 판결입니다.