아파트 매매 계약, 로망을 품고 계약금까지 냈는데… 중도금 마련이 어려워지면서 계약이 삐걱거리기 시작했습니다. 매도인으로부터 독촉하는 내용증명도 여러 번 받았고, 결국 계약 해제 통지까지 받았습니다. 한시름 놓았는데, 이게 무슨 일인가요? 갑자기 매도인이 다시 중도금과 잔금을 내라고 요구하고 있습니다! 이럴 때 어떻게 대처해야 할까요?
저와 비슷한 상황에 처한 분들을 위해 오늘은 계약 해제 후 다시 이행을 요구하는 상황에 대해 알아보겠습니다.
계약 해제, 그 의미와 효과
계약 해제란 유효하게 성립한 계약을 사후에 소멸시키는 것을 말합니다. 계약 위반 등의 사유가 발생하면 상대방에게 해제 의사를 표시함으로써 계약을 해제할 수 있습니다. 이때 해제 의사표시는 철회할 수 없습니다 (민법 제543조). 계약이 해제되면 서로 원래 상태로 돌려놓아야 하는 **원상회복 의무 (민법 제548조)**가 발생합니다. 예를 들어, 매매계약이 해제되면 매수인은 받았던 등기서류를 돌려주고, 매도인은 받았던 계약금을 돌려주어야 합니다. 이때 반환하는 돈에는 이자도 함께 지급해야 합니다.
계약 위반한 당사자도 해제 효과 주장 가능?
핵심은 바로 여기입니다! 내가 계약을 위반해서 해제 통지를 받았는데, 상대방이 다시 이행을 요구하는 경우, 나는 계약이 이미 해제되었다고 주장할 수 있을까요?
다행히 판례는 우리 편입니다! 대법원은 계약 해제권은 일종의 형성권으로, 해제 의사표시가 있으면 새로운 법률관계가 발생하고 양측은 그에 따라야 한다고 판시했습니다. 즉, 계약 위반을 한 당사자라도 상대방이 해제 의사표시를 했다면 계약이 해제된 것을 주장하여 이행을 거절할 수 있다는 것입니다. 그리고 이런 주장이 신의칙이나 금반언의 원칙에 위배된다고 볼 수도 없다고 명시했습니다. (대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다54979 판결)
결론
위 사례에서, 비록 甲이 중도금을 지급하지 않아 계약이 해제되었더라도, 乙이 다시 이행을 요구한다면 甲은 계약 해제를 주장하여 이행을 거절할 수 있습니다. 물론, 계약 해제로 인한 손해배상 문제는 별도로 검토해야 하지만, 적어도 乙의 이행 요구에는 응할 필요가 없다는 것입니다.
계약 문제는 복잡하고 어려울 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 상황에 맞는 정확한 해결책을 찾으시길 바랍니다.
민사판례
부동산 매매에서 매도인이 중도금 받기를 거부하고 오히려 매수인에게 중도금 미지급을 이유로 계약 해제를 통보한 경우, 매수인은 추가적인 최고 없이 계약을 해제할 수 있다.
민사판례
매매계약을 합의 해제한 후, 다시 그 해제 약속을 없던 것으로 하고 원래의 매매계약을 되살리는 약정(해제무효약정)은 유효합니다.
민사판례
부동산 매매계약 후 계약금과 중도금까지 지급하고 매수인이 집에 입주하는 등 이행에 착수한 후, 계약금과 중도금을 합쳐 새 계약금으로 하고 잔금 지급일을 다시 정하는 재계약을 했더라도, 특별한 약정이 없다면 새 계약금의 두 배를 돌려주는 방식으로 계약을 해지할 수 없다.
상담사례
중도금 대신 제3자에게 받을 채권을 양도하여 이행에 착수했다면, 현금 지급과 동일하게 계약 해제가 어려워진다.
민사판례
부동산 매매에서 매수인이 중도금까지 지급한 후에는 계약금을 포기하더라도 일방적으로 계약을 해제할 수 없다.
민사판례
집을 사기로 계약하고 계약금 일부만 지급한 상황에서 판매자가 계약을 해지하려면 실제 받은 금액이 아닌, 처음 약정한 계약금 전체의 두 배를 배상해야 한다.