계약금 돌려받고 계약 파기, 언제까지 가능할까요?

부동산 매매 계약을 할 때 계약금을 주고받는 것이 일반적입니다. 계약금은 계약의 성립을 증명하고, 계약 당사자들이 계약을 확실히 이행하도록 담보하는 역할을 합니다. 그런데 혹시 계약을 파기해야 하는 상황이 발생하면 어떻게 될까요? 계약금을 돌려받거나 포기하고 계약을 해제할 수 있을까요? 이번 포스팅에서는 계약금과 관련된 해제권 행사 시점에 대해 알아보겠습니다.

계약금을 주고받은 후 마음이 바뀌었다면?

민법 제565조 제1항에 따르면, 매매계약에서 계약금을 받은 사람은 계약금의 배액을 돌려주고, 계약금을 준 사람은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 하지만 이행에 착수한 후에는 이러한 해제권을 행사할 수 없습니다. "이행에 착수"란 단순히 이행을 준비하는 것을 넘어 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무 이행행위의 일부를 행하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것을 말합니다. 예를 들어, 매수인이 중도금을 지급하거나, 매도인이 매수인에게 부동산 열쇠를 넘겨주는 행위 등이 이행 착수로 인정될 수 있습니다.

계약금과 중도금을 합쳐서 새 계약금으로 정했다면?

이미 계약금과 중도금을 주고받은 후, 계약 조건을 일부 변경하면서 기존의 계약금과 중도금을 합쳐 새로운 계약금으로 하고 잔금과 잔금 지급일을 다시 정하는 경우가 있습니다. 이런 경우에도 마찬가지로 이행에 착수한 후였다면 새로운 계약금을 기준으로 해제권을 행사할 수 없습니다. 즉, 계약금과 중도금을 합쳐 새 계약금으로 정했다고 해서 이행 착수 이후에 계약을 마음대로 파기할 수 있는 것은 아닙니다.

관련 판례

이와 관련된 대법원 판례 (71다1276, 93다1114, 93다56954) 도 같은 입장을 취하고 있습니다. 특히 위 사례와 유사한 사례를 다룬 93다56954 판결에서는, 매도인이 매수인에게 건물 열쇠를 넘겨주고 매수인이 중도금을 지급한 후, 계약금과 중도금을 합쳐 새로운 계약금으로 정하는 재계약을 체결한 경우, 이미 이행에 착수했으므로 새 계약금 기준으로 해제권을 행사할 수 없다고 판단했습니다.

결론

계약금을 활용한 계약 해제는 계약 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 계약 조건을 변경하고 계약금을 다시 정하더라도 이행에 착수한 후에는 계약금을 돌려받고 계약을 파기하는 것이 어려워질 수 있습니다. 따라서 부동산 매매 계약을 체결할 때는 신중하게 계약 조건을 검토하고, 계약 이행 전에 충분히 고민하는 것이 중요합니다.