계약서 없이 구두 약속만으로 집 팔았는데… 이거 유효한가요?! 😱

집을 사고파는 중요한 일, 구두 약속만으로도 법적 효력이 있을까요? 최근 이와 관련된 질문을 많이 받아서 오늘 자세히 알려드리려고 합니다!

사례: 철수(甲)는 영희(乙)에게 자신의 집을 팔기로 구두로 약속했습니다. 철수는 약속대로 소유권 이전 등기에 필요한 서류까지 모두 준비했죠. 그런데 영희는 "계약서를 작성하지 않았으니 계약은 성립되지 않았다!"라며 약속 이행을 거부하고 있습니다. 이런 상황에서 철수는 영희에게 약속을 지키라고 요구할 수 있을까요?

정답은 "네, 가능합니다 (단, 조건부)" 입니다.

법적으로 계약은 당사자 간의 의사 합치만 있으면 성립합니다. 계약서 작성은 필수가 아니에요. 즉, 구두 약속만으로도 법적 효력이 발생할 수 있습니다. (민법 제107조 참조)

하지만 중요한 점은 **"본질적인 내용에 대한 합의"**가 있어야 한다는 것입니다. 대법원 판례(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결)에 따르면, 계약이 성립하려면 단순히 "사고판다"는 합의만으로는 부족하고, 매매 대상(어떤 집인지), 가격 등 중요한 사항에 대한 구체적인 합의가 있어야 합니다. 철수와 영희가 집의 위치, 면적, 가격 등에 대해 명확하게 합의했다면, 계약서는 없더라도 계약은 유효합니다.

예를 들어, "철수 소유의 서울시 강남구 ○○동 ○○번지 아파트를 10억 원에 판매한다"와 같이 구체적인 내용에 대해 서로 동의했다면 구두 계약만으로도 법적 효력이 발생합니다. 반대로 단순히 "집을 판다"처럼 중요 내용에 대한 합의가 없다면 계약 성립 자체가 어려울 수 있습니다.

결론적으로, 계약서 작성은 의무는 아니지만, 나중에 분쟁 발생 소지를 없애기 위해서는 반드시 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 구두 계약은 나중에 "내가 언제 그랬냐" 식으로 발뺌할 가능성이 있고, 구체적인 합의 내용을 증명하기 어려워 분쟁 해결이 복잡해질 수 있습니다. 부동산처럼 큰돈이 오가는 거래일수록 계약서는 필수라고 생각하세요!