고급 빌라 분양과 부가가치세, 제대로 알고 내자!

빌라를 지어 분양하는 사업에서 부가가치세 계산은 생각보다 복잡합니다. 특히 토지와 건물을 함께 파는 경우, 토지 부분에는 부가가치세가 붙지 않기 때문에 건물 부분의 가치를 정확히 산정하는 것이 중요합니다. 오늘은 고급 빌라 분양과 관련된 부가가치세 계산, 특히 감정평가액을 활용할 때 주의해야 할 점에 대해 알아보겠습니다.

토지와 건물을 함께 팔 때 부가가치세는 어떻게 계산할까?

토지와 건물을 함께 팔 때, 부가가치세는 건물 가격에만 붙습니다. 문제는 토지와 건물의 가격이 명확하게 구분되어 있지 않은 경우입니다. 이런 경우에는 어떻게 건물 가격을 계산할까요? 과거 부가가치세법 시행령(1996. 4. 27. 대통령령 제14988호로 개정되기 전의 것) 제48조의2 제3항에 따르면, 토지와 건물의 거래 가격을 구분하기 어려울 때는 공급계약일 당시의 지방세법에 따른 과세시가표준액 비율대로 안분 계산하도록 규정되어 있었습니다.

감정평가액을 활용할 수 있을까?

같은 시행령 제48조의2 제4항 제3호에서는 감정평가법인의 감정평가액이 있는 경우, 그 가액을 기준으로 안분 계산할 수 있다고 명시하고 있습니다. 하지만, 모든 감정평가액을 다 인정하는 것은 아닙니다. 감정평가액이 '실지거래가액'으로 인정받으려면, 그 평가가 적정한 감정방법에 따라 이루어져 공정성과 합리성을 갖추어야 합니다.

고급 빌라 분양, 감정평가액이 문제가 된 사례

실제로 고급 빌라를 분양한 사업자가 감정평가법인에 의뢰하여 얻은 감정가액이 시가를 제대로 반영하지 못해 문제가 된 사례가 있습니다. 분양가는 11억~12억 원이었지만, 감정평가액은 절반 수준인 5억 7천만 원대로 평가되었습니다. 이는 감정평가법인이 건물의 고급 자재 사용에 따른 가치를 제대로 반영하지 않고, 최유효이용상태만을 기준으로 보정하고 복성식 평가법을 사용했기 때문입니다. 법원은 이러한 감정평가는 시가를 적정하게 반영하지 못했고, 분양가격과도 큰 차이가 난다는 이유로 '실지거래가액'으로 인정하지 않았습니다. (서울고법 1999. 6. 9. 선고 98누8133 판결)

잘못된 감정평가액을 근거로 신고하면 가산세 폭탄!

이처럼 잘못된 감정평가액을 근거로 부가가치세를 적게 신고하면 가산세가 부과될 수 있습니다. 세법상 가산세는 정당한 이유 없이 세금 신고 의무를 위반한 경우 부과되는 행정상 제재입니다. 잘못된 감정평가액을 믿고 신고했다는 사실만으로는 '정당한 사유'로 인정되지 않습니다. (대법원 1999. 8. 20. 선고 99두3515 판결 등) 따라서 부가가치세 신고 시 감정평가액을 활용할 때는 그 평가의 공정성과 합리성을 꼼꼼히 따져봐야 가산세 폭탄을 피할 수 있습니다.

관련 법조항 및 판례:

• 구 부가가치세법(1995. 12. 29. 법률 제5032호로 개정되기 전의 것) 제13조
• 구 부가가치세법시행령(1996. 4. 27. 대통령령 제14988호로 개정되기 전의 것) 제48조의2 제3항, 제4항 제3호
• 국세기본법 제2조 제4호
• 대법원 1999. 8. 20. 선고 99두3515 판결
• 대법원 1999. 9. 17. 선고 98두16705 판결
• 대법원 1999. 12. 28. 선고 98두3532 판결
• 대법원 2000. 8. 22. 선고 98두17685 판결
• 대법원 2000. 9. 8. 선고 98두1253 판결