고급주택 면적 계산, 어디까지 포함될까?

양도소득세를 계산할 때, 고급주택은 일반 주택과 다르게 세금 혜택을 받지 못하는 경우가 있습니다. 그런데 내 집이 고급주택인지 아닌지 어떻게 판단할까요? 바로 '연면적'이 중요한 기준 중 하나입니다. 오늘은 고급주택 연면적 계산과 관련된 법원 판결을 통해 헷갈리기 쉬운 부분을 짚어보겠습니다.

과거 소득세법 시행령에서는 고급주택을 판단하는 기준 중 하나로 '주택의 연면적 264㎡ 이상'을 제시했습니다 (현행법은 관련 조항이 변경되었습니다. 과거 법령은 구 소득세법 제5조 제6호 자목, 구 소득세법시행령 제15조 제5항 제1호 가목, 현재는 제89조 제3호, 제156조 제1호 가목 참조). 그런데 이 '연면적'에 어떤 공간까지 포함해야 하는지 논란이 있었습니다. 예를 들어, 주택과 연결된 창고나 부대시설도 연면적에 포함시켜야 할까요?

법원은 이에 대해 "하나의 주거용 생활단위로 제공되는 공간이라면 연면적에 포함해야 한다"고 판결했습니다 (대법원 1991. 12. 27. 선고 91누4805 판결). 즉, 창고나 부대시설이 구조상 독립되어 있더라도, 실제로 주택의 효용과 편익을 위해 사용되는 공간이라면 주택 연면적에 포함된다는 것입니다. 쉽게 말해, 집과 붙어있는 창고가 실제로 집의 일부처럼 사용된다면, 그 창고 면적도 고급주택 여부를 판단할 때 포함해야 한다는 의미입니다.

또 다른 쟁점은 주택과 다른 용도의 건물 (예: 상가)이 함께 있는 경우, 공용으로 사용하는 부대시설의 면적을 어떻게 계산해야 하는가입니다. 이에 대해 법원은 "공용 부대시설의 면적은 주택 부분과 다른 용도 건물의 면적 비율에 따라 나눠서 계산해야 한다"고 판시했습니다 (대법원 1984. 4. 24. 선고 83누695 판결, 대법원 1987. 9. 8. 선고 87누471 판결, 대법원 1992. 5. 12. 선고 90누677 판결). 예를 들어, 주택과 상가가 함께 있는 건물에 공용으로 사용하는 계단이 있다면, 주택 면적과 상가 면적의 비율대로 계단 면적을 나누어 각각의 연면적에 더해야 한다는 것입니다.

결론적으로, 고급주택 연면적 계산은 단순히 건물의 물리적 면적만 보는 것이 아니라, 실제 사용 목적과 다른 용도의 건물과의 관계까지 고려해야 합니다. 따라서 고급주택 여부가 불분명한 경우에는 관련 법령과 판례를 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.