집주인도 모르는 세입자? 나도 모르는 퇴거 요구?! 전대차, 제대로 알고 계신가요?

내 집이라고 생각하고 편안하게 살고 있었는데, 갑자기 모르는 사람이 나타나 집을 비워달라고 한다면? 생각만 해도 아찔한 상황이죠. 바로 '전대차' 때문에 발생할 수 있는 문제입니다. 오늘은 전대차의 함숨에 대해 자세히 알아보고, 갑작스러운 퇴거 요구에 어떻게 대응해야 하는지 살펴보겠습니다.

전대차란 무엇일까요?

쉽게 말해, 집주인(임대인)의 동의 없이 세입자(임차인)가 다른 사람에게 다시 임대를 하는 것을 전대차라고 합니다. 이때 원래 세입자는 '전대인', 새로운 세입자는 '전차인'이 됩니다. 내가 집주인인 줄 알았던 사람이 사실은 세입자였다면, 나는 전차인인 셈이죠.

전대차, 무조건 불법일까요?

민법 제629조 제1항 및 제2항에 따르면, 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못합니다. 만약 임대인의 동의 없이 전대차가 이루어졌다면, 임대인은 계약을 해지하고 퇴거를 요구할 수 있습니다. 즉, 원칙적으로 전차인은 집주인에게 자신의 전차권을 주장할 수 없습니다.

그렇다면 전차인은 항상 보호받지 못할까요?

다행히, 항상 그런 것은 아닙니다. 대법원 판례(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결)는 임차인의 전대차 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인은 동의 없는 전대차만을 이유로 계약 해지를 주장할 수 없다고 판시했습니다. 즉, 전차인도 임대인에게 자신의 사용·수익 권리를 주장할 수 있다는 것입니다.

'배신적 행위가 아닌 특별한 사정'이란 무엇일까요?

이 부분은 구체적인 사안에 따라 판단해야 하지만, 일반적으로 다음과 같은 경우를 생각해 볼 수 있습니다.

• 임대인이 전대차 사실을 알고도 묵인한 경우
• 임대차 목적물의 특성상 전대차가 불가피한 경우
• 전대차로 인해 임대인에게 어떠한 손해도 발생하지 않은 경우 등

만약 집주인이 퇴거를 요구한다면 어떻게 해야 할까요?

우선, 전대인과의 계약서 등 관련 증거를 확보하고, 전대차 경위를 명확히 밝히는 것이 중요합니다. 만약 전대차가 임대인에 대한 배신적 행위가 아니라고 판단될 만한 사정이 있다면, 임대인에게 이를 주장하고 퇴거를 거부할 수 있습니다.

보증금은 누구에게 돌려받아야 할까요?

원칙적으로 전차인은 전대인에게 보증금 반환을 청구해야 합니다. 하지만 전대차가 임대인의 동의 하에 이루어졌거나, 임대인이 전대차 사실을 알고도 묵인한 경우에는 임대인에게 직접 보증금 반환을 청구할 수도 있습니다. 만약 전대인에게 고의 또는 과실이 있다면, 불법행위로 인한 손해배상을 청구하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.

전대차 문제는 생각보다 복잡하고, 상황에 따라 대처 방법이 달라질 수 있으므로 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 선택입니다. 혹시라도 비슷한 상황에 처했다면, 주저하지 말고 전문가와 상담하여 권리를 보호받으시기 바랍니다.