공공건설임대주택 분양전환 가격, 택지비와 건축비는 어떻게 계산될까?

공공건설임대주택에 살다가 분양전환을 받게 되면 가격이 어떻게 정해지는지 궁금하시죠? 특히 택지비와 건축비 계산이 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 최근 대법원 판례를 바탕으로 택지비와 건축비 산정 방식에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 택지비: 조성원가가 기준!

임대사업자가 공공사업으로 직접 택지를 조성한 경우, 택지비는 어떻게 계산해야 할까요? 판례에 따르면, 이 경우 택지의 '조성원가'를 기준으로 택지비를 산정해야 합니다. ([구 임대주택법 시행규칙] [별표 1] 제2항 (라)목 2)의 가)호 유추적용)

택지를 공급받은 가격이 아닌, 실제 택지 조성에 들어간 비용만 택지비에 포함시키는 것이죠. 이는 임대사업자의 부당이득을 막고, 임차인이 더 저렴하게 분양받을 수 있도록 하기 위함입니다.

2. 건축비: 지하주차장 면적은 제외하고 계산!

건축비 산정도 헷갈리는 부분 중 하나입니다. 핵심은 지하주차장 면적을 제외하고 계산한다는 것입니다.

판례는 건축비 상한가격을 계산할 때, 아파트 전체 계약면적에서 '지하주차장을 포함한 지하층 면적'을 뺀 나머지 면적에 [표준건축비 고시]에서 정한 '1㎡당 건축비 상한가격'을 곱해야 한다고 판시했습니다. ([구 임대주택법 시행규칙] [별표 1] 제2항 (라)목 1)의 가)호, 라)호)

지하층 면적에 대한 건축비는 이후 별도로 계산하여 더해야 합니다. (지상층 바닥 면적 합계의 15분의 1까지는 표준건축비의 100%, 초과분은 80% 인정)

3. 간접비용도 포함!

건축비에는 건설자금이자, 건설간접비, 현장경비, 일반관리비 등 간접비용도 포함됩니다. 판례는 실제 건축에 투입된 직·간접 비용 모두 건축비에 포함된다고 판단했습니다.

4. 관련 법조항 및 판례

• [구 임대주택법](2009. 12. 29. 법률 제9863호로 개정되기 전의 것) 제21조 제1항, 제10항
• [구 임대주택법 시행령](2009. 9. 21. 대통령령 제21744호로 개정되기 전의 것) 제13조 제5항, 제23조 제7항(현행 제23조 제8항 참조)
• [구 임대주택법 시행규칙](2009. 12. 16. 국토해양부령 제194호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항 [별표 1], 제14조
• [구 임대주택법](2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것) 제15조(현행 제21조 참조)
• [구 임대주택법 시행령](2003. 6. 25. 대통령령 제18020호로 개정되기 전의 것) 제9조 제5항(현행 제13조 제5항 참조)
• [구 임대주택법 시행규칙](2003. 6. 27. 건설교통부령 제360호로 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항 [별표 1](현행 제9조 제1항 [별표 1] 및 제14조 참조)

정리하자면, 공공건설임대주택 분양전환 가격 산정 시 택지비는 조성원가를 기준으로, 건축비는 지하주차장 면적을 제외하고 계산해야 하며, 간접비용도 포함된다는 점을 기억해두시면 좋겠습니다.