공공건설임대주택 분양전환가격, 택지비와 건축비는 어떻게 계산될까?

공공건설임대주택에 살다보면 언젠가는 분양전환을 고민하게 되죠. 그런데 분양전환가격이 어떻게 결정되는지, 특히 택지비와 건축비는 어떤 기준으로 계산되는지 궁금하신 분들 많으실 겁니다. 오늘은 대법원 판결을 바탕으로 이 부분을 좀 더 쉽게 풀어드리겠습니다.

1. 택지비 계산: 택지개발촉진법과 임대주택법의 조화

택지비를 계산하는 기준은 누가 택지를 개발했는지, 그리고 주택건설 사업계획이 어떻게 변경되었는지에 따라 달라집니다.

• 주택공사가 직접 개발한 택지: 주택공사가 직접 택지를 개발하고 그 위에 임대주택을 지었다면, 택지비는 '조성원가에 할인율을 적용한 가격'입니다. 마치 주택공사가 민간 건설사에 택지를 공급하는 것처럼 계산하는 것이죠. (관련 법령: 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1], 택지개발촉진법 등)

• 사업계획 변경으로 임대주택을 짓게 된 경우: 원래 분양주택을 짓기로 했던 택지에 사업계획을 변경하여 임대주택을 짓는 경우, 택지비는 '최초 사업계획 승인 시점'을 기준으로 계산합니다. 즉, 처음 사업계획 승인을 받았을 당시의 택지개발업무처리지침에 따른 공급가격을 적용하는 것이죠. (관련 법령: 구 택지개발촉진법 제18조 제2항, 구 택지개발업무처리지침 제13조, 구 임대주택법 시행규칙 제2조의3 제1호)

• 임대사업자가 직접 택지를 개발한 경우: 임대사업자가 직접 택지를 개발했을 때는 '택지공급이 의제되는 시점의 추정 조성원가'를 기준으로 택지비를 계산합니다. 만약 나중에 실제 조성원가가 추정 조성원가보다 낮더라도, 분양전환 가격에 추정 조성원가를 적용한 것이 위법은 아닙니다. (관련 법령: 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1], 구 택지개발촉진법 제18조 제3항)

2. 건축비 계산: 실제 투입된 비용이 기준

건축비는 '표준건축비 범위 내에서 실제 투입된 비용'을 의미합니다. 여기서 주의할 점은 '실제 투입된 비용'에 자기자본비용이나 정상이윤은 포함되지 않는다는 것입니다.

• 자기자본비용: 자기자본은 타인자본과 달리 이자 비용이 발생하지 않습니다. 따라서 실제 건축비에 포함되지 않습니다.

• 정상이윤: 건축비는 말 그대로 건물을 짓는 데 들어간 비용을 의미하기 때문에 이윤은 포함되지 않습니다. (관련 법령: 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1], 구 임대주택법 제3조, 구 주택법 제6조 제1항)

3. 정리하며

공공건설임대주택의 분양전환가격은 택지비와 건축비를 합쳐 결정됩니다. 택지비는 택지 개발 주체와 사업계획 변경 여부에 따라, 건축비는 실제 투입된 비용을 기준으로 산정됩니다. 분양전환을 고려하시는 분들은 이러한 기준을 잘 이해하셔서 합리적인 판단을 내리시기 바랍니다.

(참조판례: 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결, 대법원 2014. 5. 16. 선고 2012다109521 판결)