공공임대아파트에 살다가 분양 전환을 받으려는데, 가격이 너무 높게 책정된 것 같아 억울하신가요? 특히, 임대보증금이 오르내렸던 기간이 있다면 자기자금이자 계산이 제대로 되었는지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 최근 대법원 판례를 통해 자기자금이자 계산 방식에 대한 중요한 기준이 제시되었는데요, 오늘은 그 내용을 쉽게 풀어서 설명드리겠습니다.
핵심은 '자기자금'의 변동!
공공임대아파트를 짓는 데 건설사가 투자한 돈, 즉 '자기자금'이 있습니다. 임대 기간 동안 이 자기자금에 대한 이자를 '자기자금이자'라고 하는데, 이 금액은 분양전환 가격에 포함됩니다. 그런데 이 자기자금은 고정된 금액이 아닙니다. 임대보증금이 변동되면 그만큼 건설사가 실제로 투자한 자기자금의 규모도 달라지기 때문입니다.
예를 들어, 처음에는 임대보증금이 1억이었는데 나중에 1억 5천만 원으로 올랐다고 가정해봅시다. 임대보증금이 오른 만큼 건설사가 실제로 투자한 자기자금은 줄어들게 됩니다. 따라서 자기자금이자도 줄어든 자기자금을 기준으로 다시 계산해야 공평하겠죠?
대법원, "변경된 임대보증금 반영해야"
바로 이 부분이 이번 대법원 판례의 핵심입니다. (2011. 6. 9. 선고 2010다94154 판결) 대법원은 구 임대주택법 시행규칙(2003. 6. 27. 건설교통부령 제360호로 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항 [별표 1] 제2항 (가)목 (현행 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 [별표 1] 제2항 (가)목 참조)을 근거로, 임대보증금이 변경된 경우 그 변경된 금액을 반영하여 자기자금이자를 다시 계산해야 한다고 판결했습니다. 즉, 임대보증금이 오른 기간과 내린 기간을 구분하여 각 기간별로 자기자금이자를 계산해야 한다는 것입니다.
분양전환 당시 법령 적용 중요!
또한, 대법원은 분양전환 가격을 계산할 때는 분양전환 당시 시행되는 법령을 적용해야 한다는 점도 강조했습니다. (대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조) 따라서 과거의 법령이 아닌, 현재 시행되는 법령을 기준으로 분양전환 가격이 정당한지 따져봐야 합니다.
정리하자면,
공공임대아파트 분양전환을 앞두고 계신 분들은 위 내용을 숙지하시고, 정당한 가격으로 분양받을 수 있도록 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.
민사판례
임대아파트를 분양전환할 때 가격을 계산하는 기준이 되는 건축비에 건설사의 자기자본에 대한 비용(자기자본비용)은 포함되지 않는다.
민사판례
임대아파트 분양전환 시, 법에 정해진 가격 산정 기준을 어기고 높은 가격으로 분양하면, 그 초과분은 무효입니다. 임대사업자는 초과 금액을 돌려줘야 하며, 그에 대한 지연이자는 상사법정이율이 적용됩니다. 택지비 계산 시에는 선납할인을 뺀 실제 납부금에 선납 기간 이자를 더해야 합니다.
민사판례
임대주택을 분양전환할 때 가격을 계산하는 기준이 되는 건축비에 건설사의 자기자본비용은 포함되지 않는다.
민사판례
임대주택 분양전환 시, 법이 개정되었다면 새로운 법을 따라야 하며, 분양전환 가격은 법으로 정해진 기준을 넘을 수 없다는 판결입니다. 이는 임차인을 보호하기 위한 강행규정입니다.
민사판례
임대주택을 분양전환할 때 가격 산정 기준을 법에서 정하고 있는데, 이 기준을 어기고 높은 가격으로 분양하면 그 계약은 무효입니다. 택지비를 계산할 때도 법에서 정한 기준을 따라야 하고, 토지 매입 시 발생하는 이자 비용 등을 부당하게 분양가에 포함시키면 안 됩니다.
민사판례
임대아파트 분양 전환 시 건설원가를 계산할 때, 법원은 취득세 과세표준을 중요한 증거로 봐야 하며, 자의적으로 감정가격만을 채택해선 안 된다는 판결. 또한, 법에 정해진 분양전환가격 산정 기준은 강행규정이며, 재감정이 이루어진 경우 재감정 가격을 기준으로 분양가를 산정해야 한다는 내용.