임대아파트 분양전환 가격: 건축비에 숨겨진 비밀?

내 집 마련의 꿈을 안고 임대아파트에 입주하신 분들 많으시죠? 시간이 흘러 분양전환 시기가 다가오면 기대와 함께 걱정도 앞서실 겁니다. 특히 분양전환 가격이 어떻게 결정되는지, 제대로 산정된 것인지 궁금하실 텐데요. 오늘은 분양전환 가격 산정의 핵심인 '건축비'에 대해 자세히 알아보겠습니다.

핵심 쟁점은 '건축비'에 정확히 무엇이 포함되느냐 하는 것입니다. 대법원은 2011년 전원합의체 판결(2009다97079)에서 건축비는 "표준건축비 범위 내에서 실제로 투입된 건축비"라고 판단했습니다. 표준건축비는 상한선일 뿐, 실제 들어간 비용을 기준으로 해야 한다는 의미죠.

그렇다면 '실제로 투입된 건축비'에는 어떤 항목들이 포함될까요? 이번 사례에서는 '자기자본비용'이 문제가 되었습니다. 임대사업자가 아파트를 지을 때 자기 돈을 사용한 경우, 그 돈에 대한 비용(자기자본비용)도 건축비에 포함해야 할까요?

대법원은 자기자본비용은 건축비에 포함되지 않는다고 판단했습니다. 빌린 돈에 대한 이자는 실제 지출되는 비용이지만, 자기 돈을 쓴 경우에는 그런 지출이 없다는 점, 회계 기준에서도 자기자본비용은 금융비용으로 보지 않는다는 점 등을 근거로 들었습니다. 비록 자기자본을 사용함으로써 얻을 수 있었던 다른 투자 기회의 이익(기회비용)이 발생한다고 하더라도, 이는 아파트 건축에 실제로 지출된 비용이 아니라는 것이죠.

또한, 택지비에는 자기자본비용이 포함될 수 있지만, 건축비는 택지비와 산정 기준이 다르기 때문에 택지비처럼 건축비에도 자기자본비용을 포함해야 한다고 볼 수는 없다고 설명했습니다. ([구] 임대주택법 시행규칙 [별표 1])

즉, 임대아파트 분양전환 가격을 계산할 때 건축비에는 자기자본비용이 포함되지 않습니다. 이 원칙을 기억하시고, 분양전환 가격이 정확하게 산정되었는지 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.

참고 법령 및 판례:

• [구] 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항 [별표 1] (현행 제9조 제1항 [별표 1] 참조)
• 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결