임대아파트 분양전환 가격, 제대로 계산했나요? - 건설원가와 감정평가, 그리고 법의 규칙

임대아파트에 살다가 분양 전환을 받으려는 분들 많으시죠? 분양 전환 가격이 어떻게 정해지는지, 법적으로 문제는 없는지 궁금하실 겁니다. 최근 대법원 판결(2020. 5. 28. 선고 2018다223213 판결)을 통해 임대아파트 분양전환 가격 산정과 관련된 중요한 법적 기준들을 다시 한번 확인할 수 있었습니다. 이번 판결의 핵심 내용을 일반인이 이해하기 쉽도록 정리해 보겠습니다.

1. 건설원가는 '실제 건축비'를 기준으로!

임대아파트 분양전환 가격은 '건설원가'와 '감정평가금액'의 평균으로 계산됩니다. 그런데 이 '건설원가'를 계산할 때, 건설사가 실제로 쓴 건축비를 정확히 반영해야 한다는 것이 이번 판결의 핵심입니다.

이 사건에서 건설사는 아파트를 지을 때 쓴 '실제 건축비' 대신, 건축비 감정 결과를 사용했습니다. 하지만 법원은 이를 인정하지 않았습니다. 왜냐하면, 건설사가 이미 취득세를 낼 때 신고한 취득세 과세표준 자료가 있었기 때문입니다. 이 자료에는 재료비, 인건비 등 건축에 들어간 비용이 자세히 적혀 있었고, 법원은 이것이 실제 건축비를 보여주는 중요한 증거라고 판단했습니다.

즉, 건축비 감정보다 취득세 과세표준이 실제 건축비를 더 잘 보여주는 자료라는 것이죠. (관련 조문: 민사소송법 제202조, 법인세법 제41조 제1항 제2호, 제112조, 구 지방세법 제111조 제5항 제3호 등)

물론, 취득세 과세표준에 포함되지 않은 건축 비용이 있을 수 있습니다. 이런 경우에는 그 부분만 따로 계산해서 더해야 합니다. 하지만, 단지 일부 비용이 누락되었다고 해서 취득세 과세표준 전체를 무시하는 것은 잘못이라는 것이 법원의 판단입니다.

2. 분양전환 가격 산정 기준은 강행규정!

법에는 '강행규정'이라는 것이 있습니다. 강행규정은 법에서 정한 기준을 절대 어겨서는 안 된다는 뜻입니다. 임대아파트 분양전환 가격 산정 기준도 이런 강행규정입니다. (관련 조문: 민법 제105조, 제137조, 구 임대주택법 제21조 등)

즉, 건설사와 임차인이 아무리 합의했더라도, 법에서 정한 가격보다 비싸게 분양전환을 할 수는 없습니다. 만약 법에서 정한 가격보다 비싸게 분양 계약을 했다면, 그 계약은 법적 효력이 없다는 뜻입니다. (관련 판례: 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결)

이는 건설사가 분양전환 승인을 받았더라도 마찬가지입니다. 승인을 받았다고 해서 법에서 정한 가격을 어길 수는 없다는 것이죠.

3. 감정평가에 이의가 있다면 재평가 결과를 따라야!

분양전환 가격을 정할 때 감정평가를 하는 경우가 있습니다. 이때 감정평가 결과에 이의가 있다면 재평가를 신청할 수 있습니다. 만약 재평가가 이루어졌다면, 분양전환 가격은 재평가 결과를 기준으로 계산해야 합니다. (관련 조문: 구 임대주택법 제21조 제9항, 제10항 등)

이 사건에서도 초기 감정평가 후 이의신청이 받아들여져 재평가가 이루어졌습니다. 그런데 법원은 초기 감정평가 결과를 사용해서 분양전환 가격을 계산했습니다. 대법원은 이를 잘못이라고 지적하며, 재평가 결과를 사용해야 한다고 판단했습니다.

결론적으로, 임대아파트 분양전환 가격은 법에서 정한 기준에 따라 엄격하게 계산되어야 합니다. 건설사는 실제 건축비를 투명하게 공개하고, 법에서 정한 가격 이상으로 분양해서는 안 됩니다. 임차인도 분양전환 가격 산정 과정에 적극적으로 참여하고, 자신의 권리를 지키는 것이 중요합니다.