임대아파트 분양전환 가격, 제대로 알고 계셨나요?

임대아파트에 살다가 분양 전환을 받으려는데, 가격이 너무 높게 책정되었다고 생각하시나요? 최근 대법원 판결을 통해 임대아파트 분양전환 가격 산정과 관련된 중요한 법리들이 다시 한번 확인되었습니다. 이번 판결에서 다뤄진 핵심 쟁점들을 일반인이 이해하기 쉽도록 정리해 보았습니다.

1. 분양전환 가격의 상한선은 어떻게 정해지나요?

분양전환 가격은 마음대로 정할 수 없습니다. 법으로 정해진 상한선이 있습니다. 이 상한선을 계산할 때 기준이 되는 '건축비'는 '분양전환 당시의 표준건축비'를 의미합니다. 또한, 상한 가격에서 공제되는 '감가상각비'는 '최초 입주자 모집공고 당시의 주택가격'을 기준으로 계산해야 합니다. (관련 판례: 대법원 2015. 4. 23. 선고 2013다203468 판결, 대법원 2016. 12. 27. 선고 2015다51425 판결, 대법원 2015. 9. 15. 선고 2013다212233 판결)

2. 분양전환 가격 산정 기준을 어긴 계약은 무효!

임대주택법에서 정한 분양전환 가격 산정 기준은 강행규정입니다. 즉, 반드시 지켜야 하는 규정이라는 뜻입니다. 만약 이 기준보다 높은 가격으로 분양계약을 체결했다면, 그 초과분에 대해서는 계약이 무효입니다. 이는 민간 임대사업자가 분양전환 승인을 받았더라도 마찬가지입니다. (관련 법조항: 구 임대주택법, 민법 제105조, 제137조, 관련 판례: 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결, 대법원 2017. 11. 9. 선고 2015다44274 판결)

3. 부당하게 받은 돈은 돌려줘야 합니다!

법에서 정한 가격보다 더 많은 돈을 받았다면, 임대사업자는 그 초과분을 부당이득으로 돌려줘야 합니다. 이때 발생하는 지연손해금에는 상법상의 상사법정이율이 적용됩니다. (관련 법조항: 상법 제54조, 관련 판례: 대법원 2016. 6. 10. 선고 2014다200763, 200770 판결)

4. 법 위반 사실을 스스로 주장해도 괜찮습니다!

임차인이 법 위반 사실을 근거로 부당이득 반환을 청구하는 것은 신의칙에 위배되지 않습니다. 강행규정을 어긴 계약은 무효라는 원칙을 지키기 위해서입니다. (관련 법조항: 민법 제2조, 제105조, 관련 판례: 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64552 판결, 대법원 2011. 3. 10. 선고 2007다17482 판결)

5. 건축비와 택지비, 어떻게 계산해야 할까요?

• 건축비: 건축비는 '표준건축비 범위 내에서 실제 투입된 건축비'를 의미합니다. (관련 판례: 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결, 대법원 2015. 8. 27. 선고 2014다66727 판결)
• 택지비: 공공택지의 경우 '공급 당시 관련 법령에 따른 택지공급가격'을 기준으로 합니다. 만약 택지 대금을 선납하여 할인받았다면, 할인된 금액이 아닌 실제 납부한 대금에 선납 기간에 대한 이자를 더해야 합니다. (관련 판례: 대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다55309 판결, 대법원 2013. 2. 14. 선고 2012다55884 판결, 대법원 2015. 9. 15. 선고 2015다210811 판결)

임대아파트 분양전환을 앞두고 있다면, 이러한 법적 기준들을 꼼꼼히 확인하여 정당한 가격으로 분양받을 수 있도록 준비해야 합니다. 분양전환 가격과 관련하여 분쟁이 발생했다면, 관련 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.