임대아파트 우선 분양전환, 누구에게 해당될까요?

임대아파트에 오래 거주한 임차인이라면 누구나 꿈꾸는 우선 분양전환권. 하지만 그 자격 요건을 둘러싼 분쟁이 끊이지 않고 있습니다. 오늘은 대법원 판결을 통해 우선 분양전환권의 의미와 자격에 대해 자세히 알아보겠습니다.

쟁점 1: '선착순 입주자'는 정확히 무엇을 의미할까?

과거 임대주택법(2014. 5. 28. 법률 제12704호로 개정되기 전) 제21조 제1항 제4호는 '선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우'를 우선 분양전환 대상으로 규정했습니다. 대법원은 이를 옛 주택공급규칙(2010. 2. 23. 국토해양부령 제225호로 개정되기 전) 제10조 제6항에 따라 선착순으로 입주자를 선정한 경우로 해석합니다. 즉, 일반적인 입주자 선정 방법(규칙 제11조~13조)으로 모집했지만, 잔여 세대가 발생하여 이를 선착순으로 공급한 경우에 해당합니다. (대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결, 대법원 2023. 2. 2. 선고 2020다265112 판결 참조)

쟁점 2: 기존 임차인이 퇴거하여 발생한 빈집에 입주한 경우는?

기존 임차인이 나간 빈집, 즉 '명도 세대'에 입주한 경우는 '선착순 입주자'에 해당할까요? 대법원은 원칙적으로 해당하지 않는다고 판단합니다. 옛 주택공급규칙 제3조 제2항 제5호에 따라 명도 세대는 별도의 규정에 따라 입주자를 선정하기 때문입니다. 다만, 명도 세대가 많아 20호 또는 20세대 이상의 잔여 세대가 발생하고, 이를 선착순으로 공급한 경우라면 '선착순 입주자'로 인정될 수 있습니다.

쟁점 3: 우선 분양전환 자격을 누가 입증해야 할까?

본 판례에서 원고들은 자신들이 우선 분양전환 대상자라고 주장하며 부당이득반환청구를 했습니다. 대법원은 이러한 경우, 원고들이 자신의 우선 분양전환 자격을 입증해야 한다고 판시했습니다. (대법원 2018. 1. 24. 선고 2017다37324 판결 참조) 임대사업자가 우선 분양전환 대상자로 인정하는 듯한 태도를 보였다 하더라도, 원고 스스로 자격 요건을 갖추었음을 증명해야 합니다. 본 사건에서는 원심이 원고들의 증명 없이 피고의 태도만을 근거로 판단하여, 대법원은 이를 파기환송했습니다.

결론적으로, 임대아파트의 우선 분양전환 자격은 엄격한 요건에 따라 판단됩니다. '선착순 입주자'의 의미를 정확히 이해하고, 명도 세대 입주자의 경우 예외적인 상황을 고려해야 합니다. 또한, 우선 분양전환을 주장하는 측은 스스로 그 자격을 입증할 책임이 있다는 점을 명심해야 합니다.