임대아파트 분양전환, 누구에게 우선권이 있을까? - '선착순 입주자'의 의미

임대아파트에 살다가 분양전환 기회가 오면 누구나 기대에 부풀겠죠? 하지만 모든 임차인에게 우선권이 주어지는 것은 아닙니다. 특히 '선착순 입주'라는 조건이 붙으면 더욱 헷갈리기 쉬운데요, 오늘은 대법원 판례를 통해 '선착순 입주자'의 정확한 의미와 분양전환 우선권에 대해 알아보겠습니다.

쟁점이 된 상황

원고는 기존 임차인이 계약을 해지한 후 그 빈집에 들어와 살게 되었습니다. 이후 임대의무기간이 끝나 분양전환 시기가 왔지만, 임대사업자는 원고가 과거에 다른 집을 소유했던 기록을 이유로 분양전환 자격이 없다고 주장했습니다. 원고는 자신이 '선착순 입주자'이기 때문에 분양전환 우선권이 있다고 맞섰습니다.

대법원의 판단

대법원은 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 핵심은 바로 '선착순 입주자'의 의미에 대한 해석이었습니다.

• 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호는 '선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우' 분양전환 당시까지 거주한 무주택자에게 우선 분양전환 권리를 준다고 규정하고 있습니다.

• 그렇다면 '선착순의 방법'이란 무엇일까요? 대법원은 이를 구 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항에 따라 해석해야 한다고 판단했습니다. 이 조항은 일반적인 입주자 선정 절차(제11조~제13조)를 거친 후 남은 주택이 있을 경우, 무주택 요건(제4조)을 적용하지 않고 선착순으로 입주자를 선정할 수 있다는 내용입니다.

즉, 미달된 잔여세대에 선착순으로 입주한 사람만이 진정한 의미의 '선착순 입주자'라는 것입니다. 원고처럼 기존 임차인이 계약을 해지하여 생긴 빈집에 들어온 경우는 이에 해당하지 않습니다. (참고로, 이런 경우는 구 주택공급규칙 제16조 - 예비입주자 선정 규정에 따릅니다)

결론

임대아파트 분양전환 시 '선착순 입주자'에게 우선권이 주어지는 것은 맞지만, '선착순 입주'의 의미를 정확히 이해해야 합니다. 단순히 먼저 계약했다는 사실만으로는 우선권을 주장할 수 없으며, 일반적인 입주자 선정 절차 이후 남은 주택에 선착순으로 입주해야만 해당 자격이 인정됩니다.

(참고) 위에 언급된 법조항들은 현재 개정되어 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호는 현행 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목, 구 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항은 현행 제27조 제5항, 제28조 제10항 제1호, 제4조는 현행 제4조, 제11조는 현행 제27조, 제12조는 현행 제28조, 제13조는 현행 제30조, 제31조, 제32조, 제16조는 현행 제33조로 변경되었습니다. 또한, 이 판례는 대법원 2022. 2. 17. 선고 2020다283043 판결입니다. 대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결도 함께 참고할 수 있습니다.