근저당권, 나중에 담보 대상 바꿀 수 있을까?

부동산 담보대출을 받을 때 흔히 설정하는 근저당권. 그런데 돈을 빌려준 사람과 빌린 사람이 나중에 마음대로 담보 대상을 바꿀 수 있을까요? 후순위 권리자에게 피해는 없을까요? 오늘은 이와 관련된 대법원 판결을 소개합니다.

근저당권이란?

근저당권은 장래에 발생할 채무를 최고액 범위 안에서 담보하는 제도입니다. 쉽게 말해, 돈을 빌려줄 때 "최대 얼마까지는 이 부동산으로 갚겠다"라는 약속을 미리 해두는 것이죠. (민법 제357조 제1항)

판결의 핵심 내용

이번 대법원 판결은 근저당권 설정 이후에도 돈을 빌려준 사람과 빌린 사람끼리 합의하면 담보 대상 채무 범위나 채무자를 바꿀 수 있다고 확인했습니다. 즉, 처음에 약속했던 채무 외에 다른 채무도 추가로 담보할 수 있다는 뜻입니다.

놀라운 점은 이렇게 변경할 때 다른 이해관계자(예: 후순위 근저당권자)의 동의가 필요 없다는 것입니다. 후순위 권리자는 이미 설정된 최고액 범위 내에서 담보가 이루어진다는 것을 알고 권리를 취득했기 때문에, 담보 대상이 바뀌더라도 예상 못 한 손해를 입는 것은 아니라는 논리입니다.

사례 살펴보기

이번 판결은 실제 경매 배당 과정에서 발생한 분쟁에서 비롯되었습니다. A 회사가 B 은행으로부터 대출을 받고 근저당권을 설정했는데, 나중에 A와 B는 담보 대상에 다른 대출까지 포함시키기로 합의했습니다. 이후 경매가 진행되었고, 후순위 근저당권자인 C는 B가 최초 대출만 담보받을 수 있다고 주장하며 배당이의 소송을 제기했습니다.

그러나 대법원은 A와 B가 합의하여 담보 대상을 변경할 수 있고, C의 동의는 필요 없다고 판단했습니다. 따라서 B는 변경된 담보 범위에 따라 배당받을 수 있다는 결론입니다.

핵심 정리

• 근저당권 설정 후에도 채권자와 채무자 합의로 담보 대상 변경 가능 (민법 제357조, 제360조)
• 후순위 권리자 동의 불필요
• 등기사항 변경 시 변경등기 필요 (민법 제186조), 등기사항이 아닌 경우 합의만으로 변경 효력 발생

참고 판례

• 대법원 1993. 3. 12. 선고 92다48567 판결
• 대법원 1999. 5. 14. 선고 97다15777, 15784 판결

이번 판결은 근저당권의 유동적인 성격을 다시 한번 확인시켜주는 중요한 판례입니다. 근저당권 설정 당시의 계약 내용뿐 아니라, 이후 변경 가능성까지 고려하여 금융 거래에 신중하게 임해야 할 것입니다.