공사 중단?! 내 돈은 어떻게 되나요? (기성고와 보수 지급)

집을 짓는다는 건, 인생에서 가장 큰일 중 하나죠. 그만큼 꼼꼼하게 계획하고 계약해야 나중에 문제가 생기지 않습니다. 최근 건축 자재값 상승과 인건비 인상 등으로 공사가 중단되는 사례가 늘고 있는데요. 오늘은 공사가 중단되었을 때, 기성고와 보수 지급은 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

(사례)

김갑돌 씨(甲)는 박을돌 씨(乙)와 2억 원에 주택 신축 공사 계약을 맺었습니다. 공사대금은 공정률 20%씩 진행될 때마다 20%씩 지급하기로 했죠. 을돌 씨는 초기 20%까지는 순조롭게 공사를 진행했지만, 그 이후부터 공사가 지연되기 시작했습니다. 결국 70% 정도 공정이 진행되었을 때, 개인적인 사정으로 공사를 포기해 버렸습니다. 이미 외벽, 기둥 등 주요 부분은 완성된 상태였습니다. 갑돌 씨는 초기 20% 공사대금만 지급했고, 나머지 금액은 을돌 씨의 공사 지연 및 포기로 손해를 봤다며 지급을 거부했습니다. 갑돌 씨의 주장, 타당할까요?

(해설)

안타깝지만, 갑돌 씨의 주장은 전부 타당하지 않습니다. 물론 을돌 씨의 공사 지연과 포기로 갑돌 씨가 손해를 입은 부분은 분명히 존재합니다. 하지만 이미 완료된 공사 부분에 대한 대금 지급을 거부할 수는 없습니다.

민법 제665조는 "수급인이 완성하지 못한 부분이 있더라도 보수를 받을 수 있다"고 규정하고 있습니다. 대법원 또한 이와 같은 입장입니다.

(관련 판례: 대법원 1985. 5. 28. 선고 84다카856 판결)

도급계약에서 수급인의 보수는 통상 완성된 목적물 인도와 동시에 지급하지만, 공정률에 따라 분할 지급하기로 약정한 경우, 수급인이 상당 부분 공사를 진행한 후 나머지 공사를 포기하더라도, 이미 시행한 공사분에 대한 약정보수 채권은 도급계약 자체가 해제되었거나 기왕의 보수채권을 포기하는 등 특별한 사정이 없는 한, 전체 공사가 완성되지 못했다는 이유만으로 소멸되지 않습니다. 도급인이 공사 현장을 인도받아 잔여 공사를 완성했다고 해서 이미 발생한 보수 지급 의무를 면하는 것도 아닙니다.

이 판례에 따르면, 을돌 씨는 이미 70%의 공정을 진행했고, 특히 건물의 주요 부분이 완성된 상태이므로 '상당 부분 공사를 진행'했다고 볼 수 있습니다. 따라서 갑돌 씨는 을돌 씨에게 기성고에 따른 공사대금(20%를 제외한 50% 부분에 해당하는 1억 원)을 지급해야 합니다.

물론 을돌 씨의 공사 지연과 포기로 갑돌 씨가 입은 손해(예: 추가 공사비용, 지연으로 발생한 손실 등)에 대해서는 을돌 씨에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상 청구는 기성고에 따른 보수 지급과는 별개의 문제입니다.

(결론)

공사가 중단되더라도, 완료된 부분에 대한 공사 대금은 지급해야 합니다. 공사 지연이나 중단으로 발생한 손해는 별도로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 집을 짓는 과정에서 문제가 발생했을 때는 관련 법규와 판례를 참고하고, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.