건설 공사 도중 계약이 해지되는 경우, 남은 공사비를 어떻게 정산해야 할까요? 또한 공사가 늦어진 경우 지체상금은 어떻게 계산해야 할까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.
공사비 정산: 기성고 비율의 의미
공사가 완료되지 않은 상태에서 계약이 해지되면, 이미 진행된 공사량(기성고)에 따라 공사비를 정산해야 합니다. 이때 중요한 개념이 '기성고 비율'입니다. 기성고 비율은 전체 공사비 중에서 완성된 부분에 해당하는 비율을 의미합니다. 법원은 기성고 비율을 계산할 때, 설계 변경 등의 요소들을 반영해야 한다고 판단했습니다. 즉, 단순히 계약서상의 금액만이 아니라 실제 투입된 비용과 변경된 공사 내용을 고려해야 한다는 것입니다. (민법 제664조 관련, 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다53457 판결 등 참조)
본 사례에서는 설계변경으로 인한 세부 공종의 금액 조정을 두고 분쟁이 있었습니다. 법원은 총 공사비가 변동되지 않았더라도, 설계변경으로 인한 세부 공종의 계약 물량 변경은 가능하며, 이를 기성고 비율 산정에 반영해야 한다고 판단했습니다.
지체상금: 시작과 끝, 그리고 예외
공사가 늦어진 경우, 수급인은 도급인에게 지체상금을 지불해야 합니다. 지체상금은 약정된 준공일 다음 날부터 발생합니다. 그렇다면 지체상금 지급 의무는 언제까지일까요? 일반적으로 지체상금의 종기는 도급인이 계약을 해지할 수 있었던 시점을 기준으로 다른 업자에게 의뢰하여 공사를 완공할 수 있었던 시점까지입니다. (민법 제398조, 제664조 관련, 대법원 1989. 7. 25. 선고 88다카6273, 6280 판결, 대법원 1999. 3. 26. 선고 96다23306 판결 등 참조).
그러나 수급인의 귀책사유로 도급인이 다른 업체에 공사를 맡길 수 없는 상황이라면, 지체상금의 종기는 도급인이 다른 업체에 공사를 의뢰할 수 있게 된 시점을 기준으로 완공 가능 시점까지로 계산됩니다.
본 사례에서는 수급인이 공사 현장에 대한 유치권을 주장하며 점유를 이전하지 않아 공사가 지연되었습니다. 법원은 수급인의 유치권 행사가 부당하다고 판단하고, 지체상금의 종기를 수급인이 현장 점유를 이전한 날 이후로 계산했습니다.
이처럼 공사 도중 발생하는 분쟁은 다양한 변수를 고려하여 판단해야 합니다. 전문가의 도움을 받아 정확한 법적 판단을 받는 것이 중요합니다.
민사판례
공사 도급 계약이 중간에 해지되었을 때, 이미 완료된 공사 부분(기성고)에 대한 공사비는 단순히 전체 공사비에서 남은 공사비를 빼는 것이 아니라, 실제로 들어간 비용을 바탕으로 계산해야 합니다. 법원이 증거 없이 임의로 기성고 비율을 정하는 것은 잘못입니다.
민사판례
공사가 완료되지 않은 상태에서 도급계약이 해지된 경우, 기성공사대금은 특별한 약정이 없으면 전체 공사비 대비 기성고 비율을 계약금액에 곱하여 산정한다. 단, 이미 투입된 공사비만으로 계산하거나, 총 공사비에서 미시공 부분 공사비를 뺀 금액으로 계산하는 등의 특별한 산정 방식은 계약 당사자 간의 명확한 합의가 있어야 가능하다.
민사판례
공사가 완료되지 않은 상태에서 계약이 해지되었을 때, 기존에 지급된 공사비가 기성고를 초과한 경우 발주자가 초과 금액 반환을 청구할 수 있다는 판결입니다. 특히, 이 사건에서는 기존 계약서와 설계변경내역서, 감정 결과 등을 토대로 기성고를 초과 지급된 금액이 있음을 인정했습니다.
민사판례
공사가 약정 기간 내에 완료되지 못하고 중단된 상태에서, 약정 기간 이후 계약이 해제된 경우에도 지체상금을 지급해야 하지만, 그 기간과 금액은 제한될 수 있다.
민사판례
건축공사 도급계약이 중간에 해지되었을 때, 완료된 공사 부분에 대한 비용(기성고)은 단순히 전체 공사비에서 남은 공사 예상 비용을 빼는 것이 아니라, 실제 들어간 비용과 남은 공사 예상 비용을 모두 고려하여 비율을 계산한 후, 전체 공사비에 그 비율을 곱하여 산정해야 합니다.
민사판례
건설 공사 도중 계약이 해지되었을 때, 설계와 다르게 시공되었더라도 예정된 목적과 기능을 달성했다면 해당 부분을 기성고에 포함하여 공사비를 계산해야 한다.