공사대금 대신 전세? 보증금 돌려받을 수 있을까요?

집을 짓는 건축주와 공사를 맡은 건설업자 사이에서 발생할 수 있는 분쟁 사례를 소개하려고 합니다. 제가 직접 겪은 일인데요, 신축 다세대주택 공사를 맡았는데, 공사대금을 현금으로 바로 받는 대신, 준공 후 그 집을 전세로 살면서 보증금으로 대신하기로 했습니다. 12개월짜리 임대차계약서까지 썼죠.

그런데 문제는, 준공 후에 세입자가 구해지지 않았다는 겁니다. 결국 제가 직접 그 집에 들어가 살게 되었어요. 임대차계약 기간인 12개월이 끝나고 건축주에게 보증금을 달라고 했더니, 세입자가 들어오지 않았으니 줄 수 없다고 하는 겁니다! 이게 말이 되나요? 제가 무작정 세입자가 나타날 때까지 기다려야 하는 걸까요?

결론부터 말씀드리면, 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 제가 겪은 상황은 공사대금을 보증금 형태로 지급하기로 하고, 임대차계약서를 작성한 경우입니다. 임대차계약 기간이 만료되면, 집에 다른 세입자가 들어왔는지 여부와 상관없이 건축주는 저에게 보증금을 돌려줘야 합니다.

만약 계약서에 "다른 세입자가 들어오지 않으면 보증금을 줄 수 없다"는 특약이 있더라도, 이런 특약은 저에게 너무 불리한 조항이기 때문에 무효가 될 가능성이 높습니다. 임대가 무기한으로 지연될 수도 있는데, 그때까지 보증금을 못 받는다는 건 말이 안 되잖아요?

법적으로도 이런 상황을 보호하고 있습니다. 대법원 판례에 따르면 (대법원 2002. 11. 26. 선고 2000다66939 판결), 공사대금 지급을 담보하기 위해 임대차계약을 체결한 경우라도, 임대차계약 기간이 끝나면 건축주는 공사업자에게 보증금을 반환해야 합니다. 이 판례는 제 상황과 유사하며, 공사대금을 보증금으로 전환한 것으로 볼 수 있다고 판단했습니다. 또한, 민법 제104조 (불공정한 법률행위)에 따라 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 할 수 있습니다. 저에게 일방적으로 불리한 특약은 이 조항에 따라 무효가 될 수 있습니다.

저는 집을 비워주고 건축주에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 만약 건축주가 계속 보증금을 주지 않는다면, 법적인 절차를 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

관련 법 조항:

• 민법 제104조 (불공정한 법률행위): 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다.

참고 판례:

• 대법원 2002. 11. 26. 선고 2000다66939 판결

이 글이 비슷한 상황에 처한 분들에게 도움이 되길 바랍니다. 공사대금을 보증금으로 대체하는 계약을 할 때는 신중하게 계약 내용을 검토하고, 불리한 특약이 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.