전세금 돌려받을 때, 집주인 마음대로 빚 갚으라고 할 수 있을까?

전세 계약이 끝나면 세입자는 집주인에게 전세금을 돌려받을 권리가 있습니다. 그런데 만약 집주인이 "다른 빚 때문에 못 돌려주겠다"라고 한다면 어떻게 해야 할까요? 특히, 집주인이 보증금을 돌려줄 것을 보증한 사람(보증인)이 있는 경우라면 더욱 복잡해집니다. 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사례:

세입자 A는 집주인 B와 전세 계약을 맺었고, C가 B의 보증금 반환을 보증했습니다. 계약 기간이 끝나 A는 B에게 전세금 반환을 요구했지만, B는 A가 자신에게 다른 빚(예를 들어, 다른 부동산 거래에서 발생한 빚)이 있다며 전세금에서 그 빚을 빼고 주겠다고 주장했습니다. A도 이에 동의했습니다. 하지만 보증인 C는 이러한 합의에 대해 전혀 몰랐습니다.

법원의 판단:

법원은 집주인 B와 세입자 A 사이의 합의가 보증인 C에게는 효력이 없다고 판단했습니다. 즉, C는 A와 B의 합의와 상관없이 원래 계약대로 전세금 전액을 돌려줄 책임이 있다는 것입니다.

왜 그럴까요?

전세금은 단순히 집세를 내지 않을 경우를 대비한 돈이 아닙니다. 계약 기간 동안 발생할 수 있는 모든 손해배상까지 포함하는 개념입니다. (대법원 1998. 4. 24. 선고 97다56679 판결, 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결 참조)

보증인은 전세 계약에 따른 보증금 반환만을 책임지는 것이지, 전세 계약과 관계없는 다른 빚까지 책임지는 것은 아닙니다. 만약 집주인과 세입자가 임의로 다른 빚을 전세금에서 상계하기로 합의한다면, 이는 보증인의 부담을 가중시키는 것이 됩니다. (민법 제428조, 제492조 참조) 따라서 보증인의 동의 없이 이루어진 이러한 합의는 보증인에게 효력이 없습니다. (민법 제303조 참조, 대법원 1974. 11. 12. 선고 74다533 판결 참조)

결론:

전세금 반환과 관련하여 집주인과 세입자가 임의로 다른 빚과 상계하기로 합의하더라도, 보증인의 동의가 없다면 보증인에게는 그 효력이 없습니다. 따라서 보증인은 원래의 전세 계약대로 전세금 전액을 돌려줄 책임을 집니다. 이 점을 기억하여 전세 계약 관련 분쟁 발생 시 자신의 권리를 지키시기 바랍니다.