전세집 샀는데, 전 세입자에게 보증금 돌려줬어요. 억울해요!

집을 샀는데, 전에 살던 세입자가 있었어요. 전세 계약 기간이 남아있어서, 계약이 끝나자 보증금을 돌려줬죠. 그런데 뭔가 억울한 생각이 드는 거예요. 원래 집주인이 돌려줘야 할 돈을 제가 대신 돌려준 것 같은데… 이 돈, 전 집주인에게 다시 받을 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, 받을 수 없습니다.

법원은 이런 상황에서 새 집주인이 전 세입자에게 보증금을 돌려준 것은 자신의 채무를 변제한 것일 뿐, 전 집주인의 채무를 대신 갚아준 것이 아니라고 판단합니다. 즉, 전 집주인에게 돈을 돌려달라고 요구할 수 없다는 뜻이죠.

왜 그럴까요? 주택임대차보호법에 따르면, 세입자가 대항력(다른 사람에게 내 전세권을 주장할 수 있는 힘)을 갖춘 후 집이 팔리면, 새 집주인은 전 집주인의 지위를 그대로 이어받습니다. 이때 보증금 반환 채무도 집 소유권과 함께 새 집주인에게 넘어가고, 전 집주인의 채무는 사라집니다. (주택임대차보호법 제3조 제2항)

쉽게 말해, 집을 사는 순간 세입자의 보증금을 돌려줄 의무도 함께 넘겨받는 것입니다. 따라서 새 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려준 것은 당연한 의무를 이행한 것이지, 전 집주인을 위해 대신 갚아준 것은 아니라는 거죠. 민법에서도 부당이득(민법 제741조)이나 대위변제(민법 제453조)에 해당하지 않는다고 보고 있습니다.

이러한 법원의 입장은 오랫동안 유지되어 온 확립된 판례(대법원 1987.3.10. 선고 86다카1114 판결, 1989.10.24. 선고 88다카13172 판결 등)에 근거하고 있습니다. 집을 사기 전에 세입자의 전세 계약과 보증금 액수를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요한 이유입니다.