건물을 지어주는 대가로 집을 주기로 했는데, 공사를 맡은 사람이 등기 전에 그 집을 다른 사람에게 세를 줬다면 어떻게 될까요? 집주인은 세입자에게 나가라고 할 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.
사건의 개요
A씨 등은 소유하고 있던 낡은 연립주택을 허물고 새 연립주택을 짓기로 B씨와 계약했습니다. 공사대금 대신 새로 지은 연립주택 중 일부를 B씨에게 주기로 약정했죠. 그런데 B씨는 공사 도중 자금난을 겪게 되고, C씨에게 나머지 공사를 맡기면서 약정된 연립주택에 대한 권리도 넘겼습니다. C씨는 공사를 마무리한 후, A씨에게 소유권 이전을 요구하는 동시에 문제의 연립주택을 D씨 등에게 임대했습니다. A씨는 D씨 등에게 집을 비워달라고 요구했지만, D씨 등은 이를 거부했습니다.
법원의 판단
법원은 A씨의 청구를 받아들이지 않았습니다. 핵심 논리는 다음과 같습니다.
쉽게 말해서, C씨는 공사대금 대신 집을 받기로 했고, 그 집을 인도받았기 때문에 등기 전이라도 마치 자기 집처럼 사용할 권리가 있다는 것입니다. 따라서 C씨로부터 집을 빌린 D씨 등에게도 문제가 없다는 것이죠.
관련 법조항 및 판례
이 판례는 등기 전이라도 계약에 따라 부동산을 인도받은 사람의 권리를 보호하고 있다는 점을 보여줍니다. 부동산 거래에서는 등기뿐 아니라 실제 인도 여부도 중요한 의미를 가진다는 것을 알 수 있습니다.
민사판례
집주인이 집을 팔기로 한 매수인에게 잔금을 받기 전에 세를 놓을 권한을 주었는데, 이후 집주인과 매수인 사이의 매매계약이 해제된 경우, 이미 세 들어와 주택임대차보호법상 대항요건(전입신고+점유)을 갖춘 세입자라도 집주인에게 대항할 수 없다는 판결입니다.
상담사례
공사대금을 받지 못한 건축업자가 유치권을 행사 중인 주택이 경매로 팔렸을 때, 건축업자는 주택 사용에 대한 임대료 상당액을 공사대금에서 제외하고 받는 것이 아니라, 공사대금 전액과 지연이자를 유치권을 통해 받을 권리가 있다.
민사판례
건축 중인 집을 빌려 전입신고를 했더라도, 집이 완공되고 등기부에 정확한 주소(동, 호수)가 기재되기 전에 은행에서 돈을 빌려 저당권을 설정했다면, 세입자는 전입신고만으로 은행보다 먼저 돈을 돌려받을 권리를 주장할 수 없다.
상담사례
공사대금 미지급으로 건설업자가 유치권 대신 미분양 세대 분양대금을 받고 소유권 이전받기로 한 것은 채권자에게 더 불리한 상황이 아니므로 사해행위로 보기 어렵다.
민사판례
건물을 사고 동시에 임차하기로 한 사람이 건축업자에게 건축비를 대신 내준 경우, 그 건축비는 매매대금에서 제외되고 소유권을 주장할 수 있다는 판결.
상담사례
공사대금을 전세보증금으로 대체하는 계약에서 세입자를 구하지 못했더라도, 임대차계약은 공사대금 지급 보증 또는 지급 자체로 해석될 수 있으므로, 계약 내용과 상황에 따라 건축주에게 공사대금을 청구할 수 있다. 다만, 불리한 특약은 무효가 될 수 있으니 계약 시 신중해야 한다.