공사를 진행하다 보면 예상치 못한 상황으로 공사가 중단되는 경우가 발생할 수 있습니다. 이럴 때, 완료된 공사에 대한 대금은 어떻게 계산해야 할까요? 바로 '기성고 비율'에 따라 계산합니다. 오늘은 기성고 비율을 어떻게 계산하는지, 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.
기성고 비율이란 무엇일까요?
기성고 비율은 전체 공사에서 실제로 완성된 부분의 비율을 의미합니다. 공사 계약 시, 기성고 비율에 따라 공사대금을 지급하기로 약정했다면, 도급인(공사를 맡긴 사람)은 수급인(공사를 맡은 사람)에게 완성된 부분만큼의 공사대금을 지급해야 합니다.
기성고 비율은 어떻게 계산할까요?
대법원 판례(대법원 1992. 3. 31. 선고 91다42630 판결 등)에 따르면, 기성고 비율은 다음과 같은 단계를 거쳐 계산합니다.
판례를 통해 살펴보는 기성고 비율 계산
위 판례에서 원고는 하도급 공사를 진행했지만, 원도급사의 경영 악화로 공사대금을 모두 받지 못했습니다. 이후 원고는 도급인과 기성고에 따른 공사대금 정산에 합의했지만, 법원은 감정 결과가 기성고 비율 산정에 필요한 요소들을 충분히 고려하지 않았다고 판단했습니다. 즉, 완성된 공사와 미완성 공사의 명확한 구분 및 각각의 공사비 평가가 제대로 이루어지지 않았다는 것입니다.
관련 법 조항
핵심 정리
기성고 비율에 따른 공사대금 계산은 단순히 완성된 부분만큼의 비용을 지급하는 것이 아닙니다. 전체 공사 내역, 완성 및 미완성 부분의 명확한 구분, 각 부분에 대한 공사비 평가 등 객관적인 기준에 따라 정확하게 계산해야 합니다. 공사 진행 중 문제가 발생했을 때, 위 내용을 참고하여 정당한 공사대금을 받을 수 있도록 하시기 바랍니다.
상담사례
공사 중단 시 기성고에 따른 공사대금은 완료된 공사비용을 전체 공사비용(완료된 공사비용 + 미완료 공사비용)으로 나눈 비율에 총 공사대금을 곱하여 산정해야 하며, 단순 감정가가 아닌 실제 공사비용을 기준으로 계산해야 한다.
민사판례
공사가 완료되지 않은 상태에서 도급계약이 해지된 경우, 기성공사대금은 특별한 약정이 없으면 전체 공사비 대비 기성고 비율을 계약금액에 곱하여 산정한다. 단, 이미 투입된 공사비만으로 계산하거나, 총 공사비에서 미시공 부분 공사비를 뺀 금액으로 계산하는 등의 특별한 산정 방식은 계약 당사자 간의 명확한 합의가 있어야 가능하다.
민사판례
공사 도급 계약이 중간에 해지되었을 때, 이미 완료된 공사 부분(기성고)에 대한 공사비는 단순히 전체 공사비에서 남은 공사비를 빼는 것이 아니라, 실제로 들어간 비용을 바탕으로 계산해야 합니다. 법원이 증거 없이 임의로 기성고 비율을 정하는 것은 잘못입니다.
민사판례
건설 공사 도중 계약이 해지되었을 때, 설계와 다르게 시공되었더라도 예정된 목적과 기능을 달성했다면 해당 부분을 기성고에 포함하여 공사비를 계산해야 한다.
민사판례
건축공사 도급계약이 중간에 해지되었을 때, 완료된 공사 부분에 대한 비용(기성고)은 단순히 전체 공사비에서 남은 공사 예상 비용을 빼는 것이 아니라, 실제 들어간 비용과 남은 공사 예상 비용을 모두 고려하여 비율을 계산한 후, 전체 공사비에 그 비율을 곱하여 산정해야 합니다.
민사판례
공사도급계약이 중도에 해지된 경우, 기성고에 따른 공사비 정산 방법과 지체상금 계산 방법, 특히 수급인의 유치권 행사로 인한 지체상금 종기 산정에 대한 판례입니다.