공사하다 땅 주인 바뀌면 유치권 주장할 수 있을까? 🚧

땅 위에 건물을 짓다가 땅 주인이 바뀌는 경우가 종종 발생합니다. 이런 상황에서 공사대금을 받지 못한 건설업자는 유치권을 주장할 수 있을까요? 오늘은 기초공사만 진행된 상태에서 땅 주인이 바뀌었을 때 유치권 행사 가능성에 대해 알아보겠습니다.

사례: 갑은 을과 A토지 위에 공장을 신축하기로 계약하고 기초공사를 진행했습니다. 그런데 아직 건물이라고 부르기엔 이른, 기초공사만 완료된 상태에서 A토지가 경매로 넘어가 병이 새로운 땅 주인이 되었습니다. 이 경우 갑은 병에게 공사대금을 청구하며 A토지에 대해 유치권을 주장할 수 있을까요?

결론: 안타깝게도 갑은 A토지에 대한 유치권을 행사할 수 없습니다.

이유: 유치권이란 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 유류할 수 있는 권리입니다. 건물을 짓다가 공사대금을 받지 못한 경우, 완성된 건물을 점유하고 있다면 유치권을 행사하여 공사대금을 받을 때까지 건물을 넘겨주지 않을 수 있습니다. (대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결 참조)

그러나 이 사례처럼 사회통념상 독립된 건물이라고 볼 수 없는, 단순히 기초공사만 진행된 경우에는 다릅니다. 이런 경우 기초공사 부분은 토지의 부합물로 간주됩니다. 즉, 토지에 붙어서 토지의 일부가 된다는 뜻입니다. 따라서 기초공사 부분에 대해서는 유치권을 주장할 수 없습니다.

또한, 발생한 공사대금 채권은 토지에 관하여 생긴 채권이 아닙니다. 계약 상대방인 을에게 생긴 채권일 뿐입니다. 따라서 갑은 공사대금 채권을 이유로 A토지에 대해 유치권을 행사할 수 없습니다. (대법원 2008.05.30. 자 2007마98 결정 참조)

핵심: 유치권을 행사하기 위해서는 점유하고 있는 물건과 그 물건에 관하여 생긴 채권이 있어야 합니다. 단순 기초공사만 완료된 경우, 공사 부분은 토지의 부합물이 되고, 공사대금 채권은 토지에 관한 채권이 아니므로 유치권을 행사할 수 없습니다. 땅 주인이 바뀌는 등의 상황 변화에 따른 위험을 줄이기 위해서는 계약 내용을 명확히 하고, 공사대금 지급 방법 등에 대해 신중하게 검토해야 합니다.