공유자의 우선매수권, 제대로 알고 행사하세요!

부동산 경매나 공매에 참여하다 보면 '공유자의 우선매수권'이라는 말을 들어보셨을 겁니다. 공유자는 다른 사람보다 먼저 해당 부동산을 살 수 있는 권리가 있는데요, 이 권리를 행사하려면 어떤 절차를 밟아야 할까요? 오늘은 공유자 우선매수권 행사와 관련된 중요한 판례를 통해 그 내용을 자세히 알아보겠습니다.

공유자 우선매수권이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 여러 사람이 함께 소유한 부동산이 경매나 공매에 넘어갈 때, 다른 사람보다 먼저 그 부동산을 살 수 있는 권리입니다. 다른 입찰자가 아무리 높은 가격을 써내도, 공유자는 그 가격으로 우선적으로 매수할 수 있습니다. (민사소송법 제650조)

핵심은 '기회' 제공!

이번 판례의 핵심은 공유자에게 우선매수할 수 있는 '기회'를 충분히 줘야 한다는 것입니다. 집행관은 최고가 입찰자가 정해지면 바로 낙찰을 선언하는 것이 아니라, 공유자에게 최고가와 같은 가격으로 살 의향이 있는지, 그리고 보증금을 납부할 수 있는지 물어봐야 합니다.

우선매수 신고, 언제까지 해야 할까요?

집행관이 입찰 종료를 선언하기 전까지입니다. 입찰 마감 시간 전에 미리 신고해야 하는 것은 아닙니다. (민사소송법 제650조 제1항) 판례에서도 입찰의 경우 공유자의 우선매수 신고 및 보증 제공은 집행관이 입찰 종결을 선언하기 전까지면 된다고 명시하고 있습니다.

보증금, 미리 다 내야 할까요?

아닙니다. 우선매수 신고서만 내거나, 최고가 입찰자가 낸 보증금보다 적은 금액을 낸 경우에도, 집행관은 공유자에게 최고가로 살 의향이 있는지 확인하고, 부족한 보증금을 즉시 납부할 기회를 줘야 합니다. 미리 보증금 전액을 내지 않았다고 해서 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수는 없습니다.

일반 입찰에 참여하면 우선매수권 포기?

아닙니다! 공유자가 우선매수 신고를 했더라도 일반 입찰에 참여할 수 있습니다. 혹시 우선매수에 실패하더라도 일반 입찰에서 낙찰받을 가능성을 열어두는 것이죠. 일반 입찰에 참여했다고 해서 우선매수권을 포기한 것은 아닙니다.

관련 법 조항 및 판례

• 민사소송법 제625조, 제650조
• 민사소송규칙 제155조의2, 제159조의7
• 대법원 2000. 1. 28.자 99마5871 결정

공유자의 우선매수권은 소중한 권리입니다. 위 내용을 잘 숙지하셔서 권리를 제대로 행사하시기 바랍니다.