공유자의 우선매수권 행사 시점과 최고가입찰자의 추가 입찰 가능성

부동산 경매나 입찰에서 공유자는 우선매수권이라는 강력한 권리를 가지고 있습니다. 이 권리를 통해 다른 입찰자보다 유리하게 해당 부동산을 낙찰받을 수 있는데요, 이번 판례를 통해 우선매수권 행사 시점과 최고가입찰자의 추가 입찰 가능성에 대해 자세히 알아보겠습니다.

공유자의 우선매수권 행사 시점은 언제까지일까요?

과거 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제650조 제1항은 공유자가 경매기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있다고 규정했습니다. 즉, 우선매수권은 최고가 매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 같은 가격으로 낙찰받을 기회를 주는 제도입니다. 따라서 입찰의 경우, 공유자는 집행관이 입찰 종결을 선언하기 전까지만 우선매수 신고와 보증을 제공하면 됩니다. (대법원 2002. 6. 17.자 2002마234 결정) 입찰 마감 시각까지로 제한되는 것은 아닙니다.

최고가입찰자가 더 높은 가격을 제시할 수 있을까요?

공유자가 우선매수권을 행사하면, 최고가입찰자는 더 높은 가격을 제시할 수 없습니다. 과거 민사소송법 제663조 제2항에 따라 입찰에 준용되는 제650조 제1항, 제2항은 공유자가 우선매수권을 행사하면 법원은 그 공유자에게 경락을 허가해야 한다고 규정하고 있습니다. 최고가입찰자가 더 높은 가격을 제시하도록 허용하는 것은 입찰의 본질에 어긋나며, 공유자와 최고가입찰자만 참여하는 새로운 입찰 절차에 대한 규정도 없습니다. (대법원 2004. 9. 24.자 2004마496, 497 결정)

이번 판례(대법원 2004. 9. 24.자 2004마496, 497 결정)에서도 공유자가 우선매수권을 행사했을 때 최고가입찰자가 더 높은 가격을 제시했지만, 법원은 공유자에게 낙찰을 허가했습니다. 이처럼 공유자의 우선매수권은 매우 강력한 권리이므로, 부동산 경매나 입찰에 참여할 때는 공유자의 존재 여부와 우선매수권 행사 가능성을 꼭 확인해야 합니다.

참고 조문:

• 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제625조 (현행 민사집행법 제113조 참조)
• 구 민사소송법 제650조 제1항, 제2항 (현행 민사집행법 제140조 제1항, 제2항 참조)
• 구 민사소송법 제663조 제2항

참고 판례:

• 대법원 2000. 1. 28.자 99마5871 결정
• 대법원 2002. 6. 17.자 2002마234 결정
• 대법원 2004. 9. 24.자 2004마496, 497 결정