공유자의 우선매수권, 언제까지 행사할 수 있을까?

부동산을 공동으로 소유하고 있는 경우, 만약 공유자 중 한 명의 지분이 경매나 입찰에 붙여진다면 다른 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 즉, 다른 사람에게 낙찰되는 것을 막고 자신이 그 지분을 우선적으로 살 수 있는 권리입니다. 그런데 이 우선매수권, 정확히 언제까지 행사할 수 있는 걸까요? 오늘은 이에 대한 대법원 판례를 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

한 부동산에 대해 공유자 중 한 명의 지분이 경매에 부쳐졌습니다. 이때 다른 공유자는 입찰 마감 후, 개찰이 시작되고 집행관이 입찰 종결을 선언하기 전에 우선매수신고서와 보증금을 제출했습니다. 하지만 집행관은 이를 "적법한 절차가 아니다"라며 거부했고, 결국 최고가매수신고인에게 낙찰이 허가되었습니다. 이에 공유자는 법원에 이의를 제기했습니다.

쟁점

과연 공유자의 우선매수 신고는 늦었던 것일까요? 입찰의 경우, 우선매수권 행사 시한을 입찰 마감 시각으로 봐야 할까요, 아니면 집행관의 입찰 종결 선언 전까지로 봐야 할까요?

대법원의 판단

대법원은 집행관의 입찰 종결 선언 전까지 우선매수권을 행사할 수 있다고 판결했습니다. (대법원 1999. 10. 22. 자 99마2664 결정)

민사소송법 제650조 제1항은 공유자가 "경매기일까지" 우선매수를 신고할 수 있다고 규정하고 있는데, 여기서 '경매기일까지'란 집행관이 경매를 종결 선언하기 전까지를 의미한다는 것입니다. 그리고 이 규정은 민사소송법 제663조 제2항에 따라 입찰의 경우에도 준용됩니다.

즉, 경매든 입찰이든, 최고가매수신고인이 결정된 후, 집행관이 종결을 선언하기 전까지는 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있다는 것입니다. 경매와 입찰은 단지 최고가매수인을 결정하는 방법의 차이일 뿐이라는 것이죠.

핵심 정리

• 공유자의 우선매수권 행사 시한: 집행관의 경매/입찰 종결 선언 전까지
• 관련 법 조항: 민사소송법 제650조, 제663조 제2항

결론

이 판례는 공유자의 우선매수권 행사 시기에 대한 명확한 기준을 제시했다는 점에서 중요한 의미를 갖습니다. 공유자는 입찰 마감 후에도, 집행관의 종결 선언 전까지는 우선매수권을 행사할 수 있다는 것을 기억해 두시기 바랍니다.