공장 경매, 함정에 빠지지 않으려면? 목록 확인은 필수!

공장을 경매로 낙찰받으려다 낭패를 볼 뻔한 사례를 소개합니다. '눈에 보이는 게 다가 아니다'라는 말처럼, 공장 경매에서는 특히 주의해야 할 점이 있습니다. 바로 기계, 기구 목록입니다.

이번 사건은 경매로 나온 공장에 설치된 폐수처리시설의 탈수기와 보일러 때문에 발생했습니다. 경매 물건 목록에는 오래된 탈수기와 보일러가 기재되어 있었지만, 실제 감정평가서에는 새것으로 교체된 탈수기와 보일러가 적혀있었죠. 겉보기에는 문제가 없어 보였지만, 법적으로 큰 문제가 숨어있었습니다.

핵심은 공장저당법입니다. 이 법에 따르면, 공장의 토지나 건물에 설치된 기계, 기구 등은 반드시 기계, 기구 목록에 기재되어야만 저당권의 효력이 발생합니다 (공장저당법 제7조). 즉, 목록에 없는 기계는 저당권의 대상이 아니라는 뜻입니다.

이 사건에서 문제가 된 탈수기와 보일러는 경매 물건 목록에는 옛날 기계로, 감정평가서에는 새 기계로 기재되었습니다. 만약 옛날 기계가 실제로 존재하지 않고 새 기계로 교체되었다면, 목록에 없는 새 기계는 저당권의 효력이 미치지 않습니다. 따라서 경매로 낙찰받더라도 새 기계의 소유권을 주장할 수 없게 되는 것이죠.

설령 옛날 기계가 존재하더라도, 목록에 기재된 기계와 감정평가서에 기재된 기계가 다르다면 역시 문제가 됩니다. 감정평가는 저당권의 효력이 미치는 물건을 대상으로 이루어져야 하는데, 목록에 없는 기계를 평가한 감정평가서를 기준으로 경매가 진행된다면 최저경매가격 결정에 중대한 하자가 발생합니다.

법원은 이러한 점을 지적하며 경락허가결정을 취소했습니다. 이 사건은 공장 경매에서 기계, 기구 목록의 중요성을 보여주는 중요한 판례입니다 (대법원 1988.2.9. 선고 87다카1514,1515 판결).

공장 경매에 참여할 때는 반드시 기계, 기구 목록을 확인하고, 실제 현존하는 기계와 일치하는지, 저당권의 효력이 미치는지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 관련 법 조항으로는 공장저당법 제4조, 제5조, 제7조, 제53조, 그리고 민법 제186조가 있습니다. 이러한 주의를 통해 예상치 못한 손해를 예방하고 안전하게 공장을 낙찰받을 수 있습니다.