공장 담보대출, 옆 땅 농지도 경매로 넘어갈까요?

공장 운영 자금이 필요해서 대출을 받으면서 공장 건물, 대지, 기계뿐 아니라 옆에 붙어있는 농지까지 담보로 제공했는데, 대출금을 갚지 못하게 되어 경매 위기에 처했다면? 옆 농지까지 경매로 넘어갈지 걱정되시죠? 오늘은 공장 담보대출과 관련된 경매, 특히 농지의 일괄매각 가능성에 대해 알아보겠습니다.

공장 담보대출, 어떤 방식으로 설정할까요?

공장을 담보로 대출받는 방법은 크게 두 가지입니다.

1. 공장재단저당: 공장 운영에 필요한 건물, 대지, 기계 등을 하나로 묶어 '공장재단'으로 설정하고 이를 담보로 대출받는 방식입니다. 공장재단은 하나의 부동산처럼 취급되며, 별도의 '공장재단등기부'에 등기됩니다. (공장 및 광업재단 저당법 제2조, 제10조, 제11조, 제12조)

2. 공장저당: 일반 부동산처럼 공장의 토지나 건물을 담보로 제공하는 방식입니다. 일반 부동산등기부에 등기되지만, 일반 저당권과 달리 토지에 설정된 공장저당권은 그 위에 설치된 기계, 기구 등에도 효력이 미칩니다. 건물도 마찬가지입니다. (공장 및 광업재단 저당법 제3조, 제4조)

공장저당과 농지, 일괄매각 될까요?

공장저당의 경우, 공장 운영에 필수적인 토지, 건물, 기계 등은 '일괄매각'되는 것이 원칙입니다. 즉, 따로따로 쪼개서 경매하지 않고 한꺼번에 경매에 넘긴다는 뜻이죠. 이는 기업시설로서의 가치를 보존하고, 채권자와 채무자 모두에게 이익이 되기 때문입니다. (대법원 1985. 3. 14. 자 84마718 결정)

하지만 농지는 다릅니다. 대법원 판례에 따르면, 농지가 공장저당의 목적물에 포함되어 있더라도, 그 농지 위에 공장 건물이나 설비가 없다면 공장과 일괄매각되지 않습니다. 농지는 농지법의 적용을 받고, 매수 자격에도 제한이 있기 때문입니다. 농지가 아닌 토지와 함께 일괄매각하면 농지를 살 수 없는 사람은 아예 입찰에 참여할 수 없게 되어 매수 희망자를 제한하게 되기 때문에 일괄매각의 요건을 충족하지 못하는 것입니다. (대법원 2004. 9. 24. 자 2003마757 결정, 대법원 2004. 11. 30. 자 2004마796 결정)

결론:

공장 옆 농지가 공장저당권의 목적물에 포함되었다 하더라도, 그 농지 위에 공장 건물이나 설비가 없다면 공장과 일괄매각되지는 않습니다. 따라서 농지는 별도로 경매 절차를 밟게 될 것입니다.

참고: 만약 공장 건물이나 부지에 일반 저당권을 설정했다면, 저당권의 효력은 해당 건물이나 부지의 종물, 부합물에만 미칩니다. (대법원 1995. 6. 29. 선고 94다6345 판결)