공장저당된 땅 경매, 농지 있으면 따로 판다!

공장을 운영하다가 돈을 빌리고 공장과 땅을 담보로 잡히는 경우가 있습니다. 이를 공장저당이라고 하는데요, 만약 빚을 갚지 못하면 담보로 잡힌 공장과 땅이 경매로 넘어가게 됩니다. 이때, 여러 개의 땅이 담보로 잡혀 있었다면 어떻게 경매가 진행될까요? 특히 그중 일부가 농지라면 더욱 복잡해집니다. 오늘은 공장저당된 여러 개의 땅 중 농지가 포함된 경우의 경매 절차에 대해 알아보겠습니다.

핵심은 '일괄매각' vs '분할매각'

경매에서는 여러 개의 부동산을 한꺼번에 파는 일괄매각과 따로따로 파는 분할매각이 있습니다. 일반적으로 공장저당의 경우 공장의 효율적인 운영을 위해 일괄매각을 선호하지만, 농지가 포함된 경우에는 이야기가 달라집니다.

농지는 따로 판매해야 한다!

법원은 농지가 포함된 공장저당 경매에서 농지는 공장용지와 분리하여 분할매각해야 한다는 입장입니다. 왜냐하면 농지는 일반 토지와 달리 취득 자격에 제한이 있기 때문입니다. 농지를 사려면 농지취득자격증명을 받아야 하는데, 아무나 받을 수 있는 것은 아닙니다. 만약 농지와 공장용지를 일괄매각하면 농지취득자격증명이 없는 사람은 경매에 참여할 수 없게 되어 매수 희망자가 줄어들고, 결국 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높아집니다. 이는 채무자에게 불리할 뿐만 아니라 경매의 공정성을 해치는 결과를 초래합니다.

공장저당법과 민사집행법의 관계

공장저당법은 공장의 특수한 가치를 보호하기 위해 일괄매각을 원칙으로 합니다. 하지만 민사집행법은 경매의 공정성과 채무자의 권리 보호를 위해 분할매각을 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 농지가 포함된 경우 법원은 민사집행법을 우선 적용하여 분할매각을 결정합니다. (공장저당법 제4조, 제5조, 민사집행법 제98조)

판례의 태도

대법원은 여러 판례를 통해 농지가 포함된 공장저당 경매에서 분할매각 원칙을 명확히 하고 있습니다. 농지 위에 공장 건물 등이 없다면, 단순히 공장저당의 목적물이라는 이유만으로 농지를 일괄매각할 수 없다고 판시했습니다. (대법원 1969. 11. 28.자 69마908 결정, 대법원 1979. 12. 17.자 79마348 결정, 대법원 2001. 8. 24.자 2001마3867 결정, 대법원 2004. 9. 24.자 2003마757 결정 등)

정리하자면,

공장저당에 농지가 포함되어 있다면 농지는 다른 토지와 분리하여 경매됩니다. 이는 농지의 특수성과 경매의 공정성을 확보하기 위한 조치입니다. 공장 소유주나 채권자 모두 이러한 법리를 잘 이해하고 경매 절차에 임해야 합니다.