과수원 보상, 불법 형질변경이라고 함부로 깎을 수 없다!

안녕하세요. 오늘은 토지보상과 관련된 중요한 판례를 소개해드리려고 합니다. 바로 과수원으로 사용되던 땅이 공익사업으로 수용될 때, '불법 형질변경'을 이유로 보상액을 낮게 산정할 수 있는지에 대한 내용입니다.

땅 주인 입장에서는 당연히 현재 사용하는 용도(과수원)를 기준으로 보상받기를 원할 것입니다. 하지만 국가나 공공기관에서는 "예전에는 임야였는데 불법으로 과수원으로 바꾼 것이니, 임야 기준으로 보상하겠다!"라고 주장하는 경우가 종종 있습니다. 이럴 때 어떻게 해야 할까요?

이번 판례는 과수원 주인의 손을 들어주었습니다. 핵심은 "불법 형질변경"이라는 주장을 하는 쪽이 그것을 입증해야 한다는 것입니다. 단순히 서류상 지목(地目)이 다르다고 해서 불법 형질변경이라고 단정 지을 수는 없다는 것입니다.

이 사건에서 토지 소유주 甲씨는 수십 년간 임야를 과수원으로 개간하여 사용하고 있었습니다. 그런데 국민임대주택단지 조성사업으로 토지가 수용될 위기에 처하자, 사업시행자는 "불법 형질변경 토지이므로 임야 가격으로 보상하겠다"고 주장했습니다.

하지만 법원은 사업시행자의 주장을 받아들이지 않았습니다. 왜냐하면 사업시행자가 "불법 형질변경"임을 입증하지 못했기 때문입니다.

과수원을 만들 당시에는 관련 법에 따라 허가를 받거나 신고를 해야 하는 경우가 있었습니다. 예를 들어 보안림에 속하거나 경사 20도 이상의 임야를 화전으로 개간하는 경우 등이죠. 사업시행자는 甲씨가 이러한 허가나 신고 없이 과수원을 만들었다는 것을 증명해야 했습니다. 하지만 사업시행자는 아무런 증거도 제시하지 못했습니다. 단지 나무를 베어냈다는 사실만으로는 불법 형질변경이라고 볼 수 없다고 판단한 것이죠.

이 판례는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 근거하고 있습니다.

• 제70조 제2항: 토지 보상액은 원칙적으로 현실적인 이용상황을 고려하여 산정한다.
• 제70조 제6항: 보상액 산정 및 평가방법은 국토해양부령으로 정한다.
• 시행규칙 제24조: 불법 형질변경 토지에 대해서는 형질변경 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다.

즉, 원칙은 '현실적인 이용상황'에 따른 보상이지만, 불법 형질변경 토지인 경우에는 예외적으로 과거의 이용상황을 기준으로 보상액을 산정할 수 있다는 것입니다. 하지만 불법 형질변경 여부를 입증할 책임은 보상액을 낮추려는 쪽, 즉 사업시행자에게 있다는 것이 이번 판례의 핵심입니다.

이와 비슷한 판례로 대법원 2008. 7. 24. 선고 2007두6939 판결도 참고할 수 있습니다.

토지 수용과 관련하여 궁금한 점이 있다면 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 이 글이 토지보상 문제로 고민하는 분들께 도움이 되기를 바랍니다.