국민주택 전매와 중간생략등기 합의, 효력 있을까?

국민주택을 분양받았는데, 전매 제한 기간 내에 다른 사람에게 팔았다면 그 계약은 효력이 있을까요? 또, 등기를 거치지 않고 바로 최종 매수인에게 등기를 넘겨주기로 하는 '중간생략등기 합의'는 어떨까요? 오늘은 관련된 법원 판결을 통해 이 두 가지 궁금증을 풀어보겠습니다.

사례

피고는 국민주택을 소외인에게 팔고, 소외인은 다시 원고에게 팔았습니다. 이 과정에서 피고는 최종 매수인인 원고에게 직접 소유권이전등기를 해주기로 약속했습니다 (중간생략등기 합의). 원고는 모든 돈을 지불하고 입주까지 했지만, 피고는 등기를 해주지 않았습니다. 원고는 피고를 상대로 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 손을 들어주었습니다. 핵심 논지는 다음과 같습니다.

1. 국민주택 전매계약의 효력

국민주택은 일정 기간 전매가 금지됩니다 (주택건설촉진법 제38조의3). 하지만 이는 매수인이 분양자에게 전매 사실을 근거로 권리를 주장할 수 없다는 의미일 뿐, 전매 당사자 사이의 계약 자체가 무효라는 뜻은 아닙니다. 즉, 전매 제한 기간 내에 이뤄진 전매계약도 당사자 사이에서는 유효합니다.

2. 중간생략등기 합의의 효력

부동산등기특별조치법(제2조 제2항, 제8조 제1호)은 등기 없이 부동산을 전매하는 행위를 처벌합니다. 하지만 이는 조세 포탈과 부동산 투기를 막기 위한 것이지, 중간생략등기 합의 자체를 무효로 하는 것은 아닙니다. 따라서 중간생략등기 합의도 당사자 사이에서는 유효합니다.

결론

국민주택의 전매 제한 규정이나 부동산등기특별조치법은 전매 행위 자체를 금지하거나 중간생략등기 합의를 무효로 하는 것이 아니라, 일정한 제한을 두는 것입니다. 따라서 전매계약이나 중간생략등기 합의는 당사자 사이에서는 유효하며, 법원도 이를 인정하고 있습니다.

참조조문:

• 주택건설촉진법 제38조의3
• 부동산등기특별조치법 제2조 제2항, 제8조 제1호

참조판례:

• 대법원 1991.9.10. 선고 91다21992 판결
• 대법원 1992.2.25. 선고 91다44544 판결
• 대법원 1992.7.28. 선고 92다11329 판결