국민주택 전매제한, 알고 보면 복잡한 이야기

국민주택을 분양받고 전매제한 기간에 팔면 어떻게 될까요? 당연히 불법일까요? 생각보다 간단하지 않은 문제입니다. 오늘은 국민주택 전매제한과 관련된 법적인 이야기를 쉽게 풀어보겠습니다.

핵심은 전매제한 기간 내의 거래가 "무효"는 아니라는 것입니다. 판례(대법원 1991. 9. 10. 선고 91다21992 판결 등)는 전매제한 기간 내에 이루어진 국민주택 전매계약은 당사자 사이에서는 유효하다고 봅니다. 다만, 분양 사업주체(예: LH, SH 등)에게는 그 전매 사실을 주장할 수 없다는 것이죠.

무슨 말일까요? A가 전매제한 기간에 B에게 국민주택을 팔았다고 가정해봅시다. A와 B 사이의 매매계약 자체는 문제가 없습니다. B는 A에게 돈을 주고 집에 대한 권리를 얻었으니까요. 그러나 B는 분양 사업주체(예: LH)에게 "내가 이 집의 새로운 주인이다!"라고 주장할 수 없습니다. 왜냐하면 전매제한을 어겼기 때문입니다.

그렇다면 B는 어떻게 해야 할까요? 만약 분양 사업주체가 전매 사실을 알고도 가만히 있는다면, 전매제한 기간이 끝난 후에는 B는 분양 사업주체에게도 자신의 권리를 주장할 수 있습니다. 즉, 전매제한 기간이 지나면 B는 당당히 LH에 "이제 전매제한 기간도 끝났으니, 저에게 소유권 이전등기를 해주세요!"라고 요구할 수 있는 것이죠.

하지만 분양 사업주체가 전매 사실을 알고 계약을 해제하거나 집을 환수하려고 한다면, B는 이에 대항할 수 없습니다. 구 주택건설촉진법 제38조의3 제3항에 따라 분양 사업주체는 전매제한 위반 시 매수인에게 분양대금에서 감가상각비 등을 공제한 금액을 지급하고 집을 회수할 수 있도록 규정되어 있기 때문입니다.

정리하자면, 전매제한 기간 내의 전매는 분양 사업주체에게는 효력이 없지만, 당사자 사이에서는 유효합니다. 분양 사업주체가 가만히 있는다면 전매제한 기간 종료 후 매수인은 사업주체에게도 권리를 주장할 수 있지만, 사업주체가 계약 해제나 환수 조치를 취하면 매수인은 이에 대항할 수 없습니다.

참고: 이 글은 구 주택건설촉진법(1992. 12. 8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것) 및 관련 판례를 기반으로 작성되었습니다. 현재 법령과는 다를 수 있으니 주의하시기 바랍니다. (구 주택건설촉진법 제38조의3, 구 주택건설촉진법시행령 제37조 제1항 참조)