국민주택을 불법으로 전매하면 벌을 받을 수는 있지만, 그렇다고 해서 매매계약 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 최근 대법원 판결(대법원 1991.9.10. 선고 91다21992 판결)을 통해 이 부분이 명확히 정리되었는데요, 오늘은 이 판결 내용을 바탕으로 국민주택 전매와 관련된 법적 쟁점을 쉽게 풀어드리겠습니다.
사건의 개요
이 사건은 피고가 대한주택공사로부터 분양받은 국민주택을 전매 제한 기간 내에 원고에게 판매하면서 발생했습니다. 피고는 주택공사와 전매 제한 기간 동안 집을 팔지 않겠다는 약정을 맺었고, 이 약정은 등기까지 되어있었습니다. 그런데 피고는 이 약정을 어기고 원고에게 집을 팔았고, 이에 대한 법적 분쟁이 발생한 것입니다.
쟁점: 불법 전매, 계약도 무효?
핵심 쟁점은 '전매 제한 규정을 어기고 맺은 매매계약이 효력이 있느냐'였습니다. 피고는 전매 제한 약정을 어겼으니 계약은 무효라고 주장했습니다.
대법원의 판단: 계약은 유효!
대법원은 주택건설촉진법(현재 주택법) 제38조의3 제1항을 근거로 판단을 내렸습니다. 이 조항은 국민주택을 일정 기간 전매할 수 없도록 금지하고 있지만, 전매를 금지하는 규정일 뿐, 전매계약 자체를 무효로 한다는 규정은 없다는 점에 주목했습니다.
오히려 법에는 불법 전매를 한 매도인을 처벌하는 규정(제52조 제2항)과, 국민주택사업주체가 매수인에게 일정 금액을 지급하면 해당 주택을 취득하는 것으로 간주하는 규정(제38조의3 제3항)만이 존재합니다. 즉, 불법 전매 시 매도인은 처벌받지만, 매매계약 자체는 유효하다는 것입니다.
또한, 피고가 주택공사와 맺은 전매 제한 약정을 어겼다는 사실은 주택공사에 대한 채무불이행에 해당할 뿐, 원고와 맺은 매매계약 자체를 무효로 만들지는 않는다고 판단했습니다. 쉽게 말해, 주택공사와의 약속을 어긴 것과 원고와의 매매계약은 별개의 문제라는 것입니다.
결론
국민주택의 불법 전매는 법으로 금지되어 있으며, 이를 어길 시 처벌을 받습니다. 그러나 전매 제한 규정 위반 자체가 매매계약의 효력을 무효화하는 것은 아닙니다. 따라서 전매 제한 기간 내에 이루어진 국민주택 매매계약은 유효하며, 매수인은 법적으로 보호받을 수 있습니다.
참고:
민사판례
법으로 금지된 국민주택 전매라도 원래 분양받은 사람과 전매받은 사람 사이의 계약은 유효하다.
민사판례
국민주택을 전매금지기간 내에 전매하더라도 매수인이 분양자에게는 전매 사실을 주장할 수 없지만, 매도인과 매수인 사이의 전매계약 자체는 유효하다.
민사판례
국민주택을 전매제한 기간 내에 팔았더라도 그 계약 자체는 유효하며, 전매제한 기간이 지나면 매수인은 사업주체(예: LH, SH 등)에게도 자신의 권리를 주장할 수 있다.
민사판례
국민주택을 전매제한 기간 내에 전매하거나, 등기를 하지 않고 바로 최종 매수인에게 등기를 넘겨주기로 하는 중간생략등기합의를 하더라도, 그 합의 자체는 유효하다.
민사판례
국민주택을 전매제한 기간 내에 팔았더라도, 그 기간이 지나면 건설사가 특별한 조치를 취하지 않는 한, 산 사람은 건설사에 대해서도 자신의 권리를 주장할 수 있다.
형사판례
국민주택은 입주 예정일로부터 6개월간 전매나 전대가 금지되며, 이 기간 내의 거래만 처벌 대상입니다. 본 판례에서는 피고인이 임대받은 국민주택의 임차권을 양도한 사건에 대해, 입주개시일로부터 6개월 이내인지 확인하지 않고 유죄 판결한 원심을 파기하고, 입주개시일 확인 후 판단하도록 환송했습니다.