국민주택 전매, 불법일까요? 계약은 유효할까요?

국민주택을 분양받았는데, 전매금지기간 내에 팔고 싶은 상황이 생겼다고 가정해봅시다. 법적으로 전매가 금지된 기간인데, 팔 수 있을까요? 만약 팔았다면 그 계약은 효력이 있을까요? 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

핵심은 전매금지기간 내의 전매계약은 분양자에게는 효력이 없지만, 매수인과 매도인 사이에서는 유효하다는 것입니다. 무슨 말인지 자세히 알아보죠.

국민주택이란?

국가에서 서민의 주거 안정을 위해 건설하는 주택을 말합니다. 일정 규모 이하의 주택으로, 분양가가 주변 시세보다 저렴하다는 장점이 있습니다. 하지만 투기를 방지하기 위해 일정 기간 동안 전매가 제한됩니다.

전매금지기간 내 전매계약의 효력은?

주택건설촉진법(현재는 주택법) 제38조의3(현재는 주택법 제64조)에 따라 국민주택은 일정 기간 전매가 금지됩니다. 그런데 이 기간 내에 전매계약을 했다면 어떻게 될까요? 법원은 다음과 같이 판단했습니다.

• 전매금지기간 내에 이루어진 전매계약은 분양자(국민주택사업주체)에게는 효력이 없습니다. 즉, 매수인은 분양자에게 전매 사실을 주장하며 소유권 이전 등을 요구할 수 없습니다. 분양자는 원래의 분양계약에 따라 매도인(최초 분양받은 사람)에게만 권리를 행사할 수 있습니다.
• 하지만 매도인과 매수인 사이의 전매계약 자체는 유효합니다. 즉, 매도인과 매수인은 서로에게 계약 내용을 이행할 의무가 있습니다. 예를 들어 매수인은 매도인에게 잔금을 지급해야 하고, 매도인은 매수인에게 소유권 이전 등의 조치를 취해야 합니다. (다만, 분양자가 소유권 이전에 협조하지 않으므로 실질적인 소유권 이전은 전매제한 기간 이후에 가능하게 됩니다.)

판례의 사례

실제로 이와 관련된 대법원 판례가 있습니다 (대법원 1991.9.10. 선고 91다21992 판결, 1992.2.25. 선고 91다44544 판결). 이 판례들에서 법원은 전매금지기간 내의 전매계약이라도 매도인과 매수인 사이에서는 유효하다고 판단했습니다.

결론

국민주택을 전매금지기간 내에 전매하는 것은 법 위반이며, 분양자에게는 효력이 없습니다. 하지만 매도인과 매수인 사이의 계약 자체는 유효하므로, 서로 계약 내용을 이행해야 할 의무가 있습니다. 따라서 전매 시에는 이러한 법적 효력을 충분히 이해하고 진행해야 합니다.