근저당 설정 후 이자, 연체이자는 어떻게 될까요?

집을 살 때 대출을 받으면 은행은 안전하게 돈을 돌려받기 위해 집에 "근저당"을 설정합니다. 근저당은 쉽게 말해 빚을 갚지 못하면 집을 팔아서 빚을 갚겠다는 약속을 법적으로 보장하는 장치입니다. 그런데 빚을 갚지 못해서 경매 등으로 빚의 액수가 확정된 후에도 이자나 연체이자가 계속 붙는다면, 이것도 근저당으로 보호받을 수 있을까요?

정답은 "네, 보호받을 수 있습니다."

근저당 설정 시에는 "채권최고액"을 정합니다. 이 금액은 향후 발생할 수 있는 이자, 연체이자 등을 모두 포함해서 설정하는 최대 담보 금액입니다. 빚의 액수가 확정된 후에도, 원래 빌린 돈(원본)에 대한 이자와 연체이자는 이 채권최고액 한도 내에서 근저당의 보호를 받습니다. 즉, 경매로 집을 팔았을 때, 원금뿐 아니라 그동안 쌓인 이자와 연체이자까지 최고액 한도 내에서 변제받을 수 있습니다.

좀 더 자세히 설명드리면, 대법원은 다음과 같은 판례를 통해 이를 명확히 하고 있습니다.

(대법원 2007. 4. 26. 선고 2005다38300 판결) 근저당권자가 경매를 신청하는 등의 이유로 빚의 액수가 확정된 후에도, 원래 빌린 돈에 대한 이자나 연체이자는 채권최고액 범위 내에서 계속 근저당의 담보 범위에 포함된다고 판시했습니다. 다만, 확정된 이후에 새롭게 발생한 빚은 기존 근저당으로 담보되지 않습니다.

예를 들어, 1억 원을 빌리고 채권최고액을 1억 3천만 원으로 설정했다고 가정해봅시다. 이후 빚을 갚지 못해 경매가 진행되어 원금 1억 원이 확정되었다고 하더라도, 그 후 발생하는 이자와 연체이자는 최고액인 1억 3천만 원까지는 근저당으로 보호받을 수 있습니다. 그러나 경매 확정 후 추가로 2천만 원을 더 빌렸다면, 이 2천만 원은 기존 근저당의 보호를 받지 못합니다.

결론적으로, 근저당은 빚의 액수가 확정된 후 발생하는 이자와 연체이자까지도 보호하는 강력한 장치입니다. 하지만 채권최고액을 넘어가는 부분은 보호받지 못하므로, 대출을 받을 때는 이자와 연체이자까지 고려하여 채권최고액을 신중하게 설정하는 것이 중요합니다.