은행 대출과 근저당, 꼼꼼히 확인해야 할 담보 범위!

은행에서 돈을 빌릴 때, 대출금을 갚지 못할 경우를 대비해 은행은 담보를 요구합니다. 부동산을 담보로 제공하는 경우, 근저당권을 설정하게 되는데요, 이 근저당권 설정 계약서에는 어떤 빚을 갚기 위한 담보인지가 명시되어 있습니다. 바로 피담보채무입니다. 이 피담보채무의 범위를 꼼꼼히 확인하지 않으면 뜻밖의 상황이 발생할 수 있습니다.

은행에서 사용하는 근저당권 설정 계약서는 보통 미리 인쇄된 양식을 사용합니다. 이런 계약서에는 피담보채무 범위가 굉장히 넓게 기재되어 있는 경우가 많습니다. 예를 들어 "현재 빌리는 돈뿐만 아니라 앞으로 은행에서 빌리는 모든 돈"까지 담보로 한다는 식이죠.

그런데 대법원은 이런 포괄적인 피담보채무 조항이 항상 유효한 것은 아니라고 판단했습니다. (민법 제105조, 제357조 제1항, 제360조, 약관의 규제에 관한 법률 제5조 참조) 대출 당시 상황, 대출 관행, 채무액과 근저당권의 최고액과의 관계 등을 종합적으로 고려하여 실제 당사자들의 의도가 무엇이었는지를 판단해야 한다는 것입니다. (대법원 1997. 5. 28. 선고 96다9508 판결, 대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다36962 판결, 대법원 2003. 3. 14. 선고 2003다2109 판결 참조)

즉, 계약서에 "모든 빚을 담보로 한다"라고 쓰여 있더라도, 실제로는 "지금 빌리는 돈만 담보로 하는 것"으로 해석될 수 있다는 뜻입니다.

실제로 한 사례를 살펴보겠습니다. A씨는 은행에서 1억 원을 대출받고 부동산에 근저당권을 설정했습니다. 이후 매년 대출을 연장하면서 대환(기존 대출을 새로운 대출로 바꾸는 것) 처리를 해왔습니다. 그러다가 금리가 낮은 다른 대출 상품으로 갈아타려고 했는데, 담보 부동산 가치가 하락하여 부동산만으로는 1억 원을 모두 대출받을 수 없게 되었습니다. 결국 A씨는 부동산을 담보로 6,700만 원을 대출받고, 나머지 3,300만 원은 보증기관의 신용보증서를 담보로 대출받았습니다.

이 경우, 신용보증서를 담보로 한 3,300만 원 대출까지 기존 근저당의 담보 범위에 포함될까요? 대법원은 아니라고 판단했습니다. 비록 대환된 대출이라 하더라도, 신용보증서라는 확실한 담보가 있는 3,300만 원 대출까지 기존 부동산 담보에 포함시키려는 의도는 아니었을 것이라고 본 것입니다. 즉, 당사자 간에 6,700만 원만 기존 근저당의 담보 범위에 포함시키기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고 본 것입니다.

결론적으로, 은행에서 대출을 받고 근저당을 설정할 때는 계약서에 적힌 피담보채무의 범위를 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 은행 직원과 충분히 상의하여 자신의 의도를 명확히 전달해야 합니다. 포괄적인 문구에만 의존하다가는 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다.