근저당권 같이 갖고 있는데, 나 먼저 돈 받을 수 있을까?

부동산 투자를 하다 보면 여러 사람과 함께 근저당권을 설정하는 경우가 생길 수 있습니다. 이런 경우, 돈을 돌려받을 때 어떤 순서로 받게 될지 궁금하실 텐데요. 특히 함께 근저당권을 설정한 사람과 "내가 먼저 돈을 받겠다"라고 약속했다면 그 약속은 효력이 있을까요? 오늘은 이런 상황에 대해 자세히 알아보겠습니다.

근저당권 준공유, 어떻게 돈을 나눠 받을까?

여러 사람이 하나의 부동산에 대해 근저당권을 공동으로 가지는 경우, 이를 준공유라고 합니다. 기본적으로는 각자의 채권액 비율대로 돈을 돌려받습니다. 쉽게 말해, 빌려준 돈이 많을수록 더 많이 돌려받는다는 것이죠.

하지만, 준공유자들끼리 다른 약속을 할 수도 있습니다. 예를 들어, 빌려준 돈의 비율과 상관없이 특정인이 먼저 돈을 전부 돌려받기로 약속할 수 있다는 것입니다. 대법원도 이러한 약속을 인정하고 있습니다 (대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다31887 판결).

'나 먼저 돈 받기로 했는데?' 약속의 효력은?

만약 여러분(甲)과 친구(乙)가 함께 다른 사람(丙)의 부동산에 근저당권을 설정했고, 여러분이 丙에게 돈을 먼저 돌려받기로 친구와 약속했다면, 이 약속은 유효합니다. 따라서 丙의 부동산이 경매 등으로 돈으로 바뀌면, 여러분이 먼저 약속한 금액을 돌려받을 수 있습니다.

등기까지 했다면? 더 확실한 권리 보장!

만약 이러한 약속을 등기까지 했다면, 다른 사람들에게도 그 효력이 인정됩니다. 즉, 나중에 다른 채권자가 나타나더라도 여러분이 먼저 돈을 돌려받을 권리가 보호되는 것이죠.

지분 비율대로 등기했다면?

근저당권을 설정할 때 각자의 지분 비율을 정해서 등기하는 경우도 있습니다. 이 경우, 특별한 약속이 없더라도 등기된 지분 비율대로 돈을 돌려받습니다. 예를 들어, 7:3의 비율로 지분을 등기했다면, 경매 대금도 7:3으로 나눠서 받게 됩니다 (대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다31887 판결). 만약 한 사람의 지분 비율에 따른 배당액보다 실제 채권액이 적다면, 남은 금액은 다른 사람의 지분 비율에 따라 다시 나눠서 배당합니다.

정리하자면,

• 근저당권을 준공유하는 경우, 원칙적으로는 채권액 비율에 따라 돈을 돌려받습니다.
• 하지만 준공유자 간에 다른 약속을 할 수 있고, 이 약속은 법적으로 유효합니다.
• 지분 비율을 정해서 등기했다면, 그 비율대로 돈을 돌려받습니다.

근저당권 준공유와 관련된 문제는 복잡할 수 있으므로, 전문가와 상담하여 정확한 권리 관계를 확인하는 것이 좋습니다.