근저당 설정 후 채무자나 채무 범위 변경, 가능할까요?

돈을 빌릴 때 은행에서는 담보를 요구하는 경우가 많습니다. 부동산을 담보로 돈을 빌리는 경우, 보통 근저당권을 설정합니다. 그런데 사업을 하다 보면 처음 돈을 빌릴 때 예상했던 것과 달리 채무 범위가 바뀌거나 채무자가 변경될 수도 있죠. 이런 경우, 기존에 설정된 근저당권은 어떻게 될까요? 오늘은 근저당권 설정 후 채무자나 채무 범위 변경에 대해 알아보겠습니다.

근저당권이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 장래 발생할 수 있는 불특정 채무를 담보하기 위해 설정하는 저당권입니다. 일반 저당권과 달리 채무가 확정되지 않은 상태에서도 설정할 수 있다는 것이 특징입니다. 예를 들어, 사업 운영 자금을 빌릴 때 향후 발생할 대출, 이자 등을 모두 포함하여 일정 금액까지 담보할 수 있습니다.

근저당권의 핵심, '부종성 완화'

일반 저당권은 '부종성'이라는 원칙 때문에 채무가 없어지면 저당권도 사라집니다. 하지만 근저당권은 '부종성이 완화'되어 있습니다. 즉, 채무가 확정되기 전이라면 채무 범위나 채무자를 변경할 수 있습니다. (민법 제357조, 제360조)

대법원 판례는 어떤 입장일까요?

대법원은 근저당권의 부종성 완화 원칙을 인정하고 있습니다. (대법원 1993. 3. 12. 선고 92다48567 판결) 이 판례에 따르면, 근저당권 설정 후 채무 범위나 채무자가 변경되더라도 근저당권은 유효하며, 변경 후의 채무만 담보합니다. 변경 전 채무는 더 이상 근저당권의 담보 범위에 포함되지 않습니다.

예시를 통해 알아볼까요?

A 회사가 B 은행에서 사업 자금 1억 원을 빌리고, 공장 부지에 근저당권을 설정했습니다. 이후 사업 확장을 위해 C가 A 회사를 인수하면서 채무도 함께 넘겨받았습니다. 이 경우, B 은행과 C 사이에 합의가 있다면 근저당권의 채무자를 A 회사에서 C로 변경할 수 있습니다. 변경된 근저당권은 C의 채무 1억 원을 담보하게 되고, A 회사의 기존 채무는 담보 범위에서 제외됩니다.

결론적으로, 근저당권은 채무 확정 전 채무 범위나 채무자 변경이 가능합니다. 변경 후에는 새로운 채무만 담보 대상이 된다는 점을 기억하세요! 이는 사업 운영의 유연성을 확보하는 데 도움이 될 수 있습니다.