근저당 설정 후 피담보채무 변경, 후순위권자 동의 필요할까?

부동산에 근저당을 설정한 후, 돈을 빌려준 사람(근저당권자)과 돈을 빌린 사람(근저당설정자) 사이에 추가로 돈을 더 빌리거나, 빌린 돈의 용도를 바꾸는 등의 변경이 있을 수 있습니다. 이런 경우, 나중에 근저당을 설정한 사람(후순위근저당권자) 등 다른 이해관계자의 동의가 필요할까요? 오늘은 대법원 판례를 통해 이에 대한 답을 알아보겠습니다.

사건의 개요

A씨는 B은행으로부터 대출을 받고 아파트에 근저당권을 설정했습니다. 이후 A씨는 B은행에서 추가 대출을 받으면서 기존 근저당권의 담보 범위에 새로운 대출을 포함시켜 달라고 요청했습니다. 그런데 나중에 A씨의 아파트가 경매에 넘어갔고, 배당 과정에서 기존 근저당권보다 순위가 늦은 C기관(후순위권리자)과 B은행 사이에 분쟁이 발생했습니다. C기관은 B은행이 A씨에게 추가로 대출해준 부분은 근저당권의 효력이 없다고 주장했습니다.

대법원의 판단

대법원은 근저당권을 설정한 후에도 근저당권자와 근저당설정자의 합의만으로 피담보채무의 범위나 채무자를 변경할 수 있다고 판결했습니다. 즉, 후순위근저당권자 등 다른 이해관계자의 동의 없이도 변경이 가능하다는 것입니다.

그 이유는 후순위근저당권자는 이미 설정된 근저당권의 최고액을 알고 자신의 권리를 설정했기 때문에, 피담보채무의 변경으로 인해 예상치 못한 손해를 입었다고 보기 어렵다는 것입니다.

이 사건에서 A씨와 B은행은 추가 대출을 기존 근저당권에 포함시키기로 합의했고, 이러한 합의는 유효합니다. 따라서 B은행은 추가 대출금액까지 근저당권에 기하여 배당받을 수 있습니다.

관련 법조항 및 판례

• 민법 제186조 (등기) 부동산에 관한 법률행위는 등기하여야 그 효력이 생긴다.

• 민법 제357조 (근저당권의 의의) ① 저당권자는 채권최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 유보하여 저당권을 설정할 수 있다. 이를 근저당권이라 한다.

• 민법 제360조 (피담보채권의 범위) 근저당권의 피담보채권은 당사자의 약정에 의하여 정한다.

• 대법원 1993. 3. 12. 선고 92다48567 판결

• 대법원 1999. 5. 14. 선고 97다15777, 15784 판결

결론

근저당 설정 후 피담보채무를 변경할 때, 후순위근저당권자 등 이해관계인의 동의는 필요하지 않습니다. 다만, 등기사항에 해당하는 변경이라면 변경등기를 해야 효력이 발생합니다. 하지만 피담보채무 범위 변경처럼 등기사항이 아닌 경우에는 당사자 합의만으로 효력이 발생합니다.